相続登記の義務化が2024年4月1日から始まります。
相続が発生したことを知り、遺産に、不動産（土地・建物）がある事を知った相続人・受遺者は、知った日から3年以内に相続登記をしなければ、10万円以下の過料の適用対象になります。
2024年4月1日より前に相続が発生し、相続登記がされていない不動産は、2027年3月31日までに相続登記をしなければなりません。
なぜ義務化が始まるのか
相続が発生後も、不動産の所有者が、亡くなられた方の名義のままですと、その土地を活用することができません。
売ることも貸すこともできません。
貸すにも、いずれも、当事者に連絡し、相続人全員の承諾が必要なためです。
また、災害復興にも支障をきたすことになります。
近年、所有者不明土地が増加しており、そこで国も動き出したようです。
ではなぜ、所有者不明土地が増加しているのか、私見ですが、子供のいない方の増加も大きな原因かと思います。
子供がいないと、相続人の確定が難しい
そもそも、亡くなられた方に、子が何人いるのか確認するには、亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍の取得が必要で、結構大変な作業です。
子がいなければ、つぎに直系尊属の確認が必要となります。
故人が死亡の時点で、直系尊属が先に亡くなっていれば、さらに故人の、きょうだいの調査が必要です。
きょうだいが亡くなっていれば、おい・めいまでが相続人となります。
その作業をして、その相続人の住所を調べ、遺産分割協議をし、全員の合意をとらないと、相続登記ができません。
売れない土地は、登記しません
相続する土地が、調整区域の農地で、農業振興区域であれば、売却のめどが立ちにくいです。
また、土地の上に古い空き家があれば、家を取り壊した上の売却となり、遺産がマイナスになる事もあります。
そういった負の不動産かもしれない土地をあえて、相続登記していないのは、無理からぬところです。
相続登記していないと、売れません
先ほど、書きましたように、亡くなられた方の名義のままでは、土地や建物を、売ったり、貸したりできないのです。
ですので、現状、売却が難しい、調整区域の農業振興区域内農地で、登記を放置している物件はよくあります。
ただし将来、その別件が、物流倉庫をつくる等で転用許可がおりれば、その農地も売却可能となります。
その時点で、戸籍を集め、遺産分割をするのもいいですが、少なくとも、相続人の確定をしておいた方がよいかと思います。
不動産担保で、借り入れができません
また、借入をして住宅を建てる場合、一般に、担保に入れるのは、その建物だけでなく土地もセットで入れることになります。
建物だけでは担保評価が出ませんし、土地と建物がセットでないと不動産を処分するのが難しいからです。
担保に入れる土地が、亡くなられた方の名義のままでは担保にできませんので、相続登記をする必要が出てきます。
3年以内に、遺産分割がまとまらない時
「相続人申告登記」も、2024年4月1日より始まります。
これは、遺産分割等がまとまらない場合、相続人の一人であることの申告登記（相続人申告登記）をしておけば、過料は逃れられる制度です。
登記手続きは無料（死亡等の戸籍は必要）です。
売却等の話が出た時の連絡先にもなるかと思います。
ただし、不動産にかかる固定資産税は、未分割の場合、相続人全員の連帯債務を負っていることは、お忘れなく。
