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利回りが思うように伸びない
東京の区分マンションに投資している人の中には、このように考えている人も多いのではないでしょうか。
首都圏における新築マンションの平均売り出し価格は5,000万円を超えているとも言われています。
一部のいわゆる「億ション」が平均価格を押し上げているわけですが、それにしても庶民が手を出しづらい価格になりつつあるようです。
同様に中古不動産市場も活況を呈しているようで、中古マンションの価格も上昇傾向にあります。
こうした状況では、思い描いているような利回りを得ることはなかなか難しいものです。
資産の組み換え
そこで、手持ちの資産をより高利回りで運用する方法を考えてみましょう。
その方法の1つとして考えられるのが資産の組み換えです。
例としては、利回り8%の区分マンションを売却して、その売却代金を頭金に利回り15%のアパートを購入するということです。
中古区分マンションへの投資においては、管理費や修繕積立金が高額になることが多く、賃料の20%程度はこうした経費で消えてしまいます。
実質利回りは良くても8%程度でしょう。考えていたような収益を上げられない人も多いのではないでしょうか。
区分マンションへの投資を経験して、さらに収益を上げたいと考えている人にとっては、上記のような資産の組み換えは1つの方法だと思います。
資金に余裕があるようでしたら、所有する区分所有を保有したまま、より高収益を狙える投資手法に挑戦するのも良いでしょう。そうすれば、分散投資の効果も得られます。
売却のタイミングは？
不動産価格が上昇している現在は、売却を考えている人にとっては良い時期だと思います。
ただ、今以上に相場が上昇していく可能性もありますので、判断が難しいところです。
確実に言えることは、2年前よりは1年前、1年前よりは現在の方が高値で売れる条件が整っているということです。
より高値を狙うか、現在の売却価格で甘んじるかということになります。
私は少額ながら株式投資も行っているのですが、上昇局面にあるときに売り抜けてしまいます。
ピークを過ぎて下降し始めた時に味わう残念な感覚や、売り時を逃して塩漬けになってしまったことを何度も経験して、そのような投資スタイルが確立されました。
最高値での売却や底値での購入など、株式投資の素人である私にできるはずがありません。
大儲けはできなくても着実な利益を得ることを優先したことになります。
したがって、不動産の売却タイミングも後者になります。相場が頂点を迎えて下降局面に入った時、つまり需要が供給を下回り始めた時は、不動産は売却しづらくなってしまいます。
皆さんが上昇局面にある不動産相場で高値を追う場合は、そのことに注意が必要です。（執筆者：内田 陽一）
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