数年前からサラリーマンでもマンション・アパートなどの不動産を所有し不動産収入を副業的に行う方も多くなってきたかと思います。

大規模に行う方だと、郊外の中古マンションを一棟買いしてリフォームした上で賃借するといった大胆な方もいらっしゃいます。

アパート・マンションの賃貸から得た収入は、確定申告上、不動産所得として申告を行うことになります。

今回はアパート・マンションを所有している方・またこれから行うとしている方に所得計算の基礎及びビジネス上の注意点を解説したいと思います!

所得計算の基本は収入ー経費


確定申告の原則として、収入から経費を差し引いたものを所得と呼び、この所得に対して税率がかけられることとなります。

では、不動産所得の収入・経費とは具体的にはどのようなものを差すのでしょうか?

収入

まずは収入から、当然ですがマンション・アパート経営であれば家賃になりますが、ここで要注意です。契約上、家賃が支払われるべき日が確定している場合には、その日に収入があったとします

未収金が発生する状態ですね。もし、支払い日が定められていない場合には、実際に支払いを受けた日となります。

また、敷金をいただき、その内訳として将来的に返還する必要がない金額が含まれている場合には、その金額も収入に算入します。地域によって礼金が発生する場合には、礼金は収入となります。

経費

次に経費についてみていきましょう。大きなものとしては、減価償却費・固定資産税がありますね。

その他にどのようなものがあるでしょうか。ポイントとしては、不動産収入を獲得するために必要な経費かどうかということです。

魅力的な物件を維持するために発生するメンテナンス等の修繕費はもちろんのこと、天候や火災の場合に備える損害保険料も経費として計上できます。このような観点から領収書の仕訳をしていきましょう。

不動産ビジネスって儲かる?

以上のように、所得計算方法をみていると不動産ビジネスって実に年間利回り(ここでは、所得/投資額)が良さそうに見えます。

実際に利益率はとてもいいと思います。だからこそ多く税金が取られないように落とせる経費はどんなものだ? といった形で経費のことに集中しがちです。

ただし、不動産ビジネスを行う際に注意して欲しいことは何年で元をとるか? ということです。

当然ですが、マンション・アパート経営には多くの初期投資が必要となります。借入・自己資金のいずれで行うにしろ、ビジネスを行う上で最終的な儲けたどうかの判断は投下資本を回収できたのかどうか? つまり元はとれたのか? ということに尽きると思います。

そのため、例えばある年で利回り30%も儲かったとしても、あと何年で元はとれるか? ということを念頭に不動産経営を行うことが賢明かと思います。

人口減少社会に突入する日本では不動産ビジネスは競争激化必至です。魅力的な物件を維持しつつ最終的な利益を獲得するためにも是非ともバランスのとれた不動産経営を心がけましょう!(執筆者:萩原 裕司)

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