最近、年収が下がった人も注目 マイナス金利で住宅ローン借換えの可能性が高まる»マネーの達人

最近、年収が下がった人も注目 マイナス金利で住宅ローン借換えの可能性が高まる

住宅ローンには大きなメリットがあるマイナス金利


日銀のマイナス金利政策の話題がニュースを賑わしています。

平成28年3月の住宅ローンの貸出金利は軒並み低金利を更新している状況です。特にフラット35の金利低下は個人的には驚きの水準です。

借入期間21年超(9割以下)の金利が1.25%と少し前の10年固定、数年前の変動金利の水準です。

これからマイホームを購入して住宅ローンを借りるならこの水準で最長35年間固定されるのはとても大きなメリットだと思います。

もちろん他の金利パターンを選択されても同様にメリットがあります。


住宅ローン借換えを検討する価値のある人



住宅ローンの借換えもとてもメリットが出やすい環境であるのは間違いありません。

今借りている住宅ローンの金利と残高、借換えに伴う諸費用(ローン手数料 保証料 登記費用)を試算してメリットが出るなら借換えを行っても良いでしょう。

一般に借換えのメリットが出るのは、ローンの残高が1000万円以上 残りの返済期間が10年以上 金利差が1%以上とは言われますが、金利差はもっと少なくても借換えによるメリットが出る可能性があります。

このあたりは銀行のホームページでも簡単に試算ができますので、興味があればご自身のケースを確認されると良いと思います。

今回は別の視点から借換えに触れたいと思います。

今の低金利下で是非、住宅ローンの借換えを検討してみる価値があるのは次のような方です。

A 住宅ローンを借りた時は会社員 今は独立して自営業であり、個人の申告所得は会社員時代の年収よりも低い方

B 住宅ローン借り入れ当初から会社員のままだが、年収はダウンしている方

この条件に当てはまる方は一般に住宅ローンの借換えは難しくなっているケースが多くあります。

なぜならAの場合は会社員という安定した雇用を捨て、不安定(とみられる)自営業になったので、住宅ローン審査で求められる「長期に安定的な収入がある人」に当たるか審査が厳しく見られます

もう一つは収入が下がっているので返済比率(収入に対する返済額の割合)が審査基準を満たせない可能性も高くなります。Bも同様で収入が下がったことに伴い返済比率が審査基準を満たせなくなっているかもしれません。


住宅ローン審査で使うもうひとつの金利



自営業でなく会社員であっても、もし収入が下がっているようなことがあれば借換えが厳しくなることは十分に考えられます

でも今回のマイナス金利に伴う住宅ローン金利の低下はある可能性を示唆します。

今、ニュースで話題になるのは住宅ローンの貸出金利です。つまり実際に借りる金利水準の話です。

住宅ローンの審査では、もうひとつの金利が存在します。それが審査金利です。

住宅ローンは返済期間が長期にわたります。変動金利で0.6%で借りる予定だとしても将来はその金利は変動する可能性があります。

将来、金利が上昇しても返済可能かどうかを判断するためにも審査金利は3.5%など実際に借りる金利よりも高い水準で審査をします。そしてこの審査金利は銀行によって違ってきます。

ある銀行は10年固定の基準金利を使います。今回金利が下がりその銀行の審査金利は3%です。また別の金融機関は今月の貸出金利をそのまま使います。

つまり審査金利が下がるということはこれまでなら返済比率がオーバーして借換えが実現できなかった方でも返済比率をクリアできるかもしれない可能性が出てきます

分かりやすくするために試算をしてみます。

■現在の住宅ローンの状況 
残高 2500万円 
残り返済期間 27年 
借換え予定額 2500万円

ご本人の状況
仕事 自営業(住宅ローン当初借入時は会社員)
申告所得 400万円(住宅ローン当初借入時は年収650万円)

返済比率35%以内

■もし審査金利が3.5%だったら

年間返済額 約143万円 
収入に対する割合(返済比率) 35.8%  → NG

■もし審査金利が3%だったら

年間返済額 約135万円
収入に対する割合(返済比率) 33.8% → OK


こんな感じで同じ所得でも審査金利の違いで審査結果に違いが出てくる可能性があります。

住宅ローン審査はこれ以外にも総合的に判断されるので、返済比率が基準を満たせているだけでは必ずしも審査が承認されるとは限りません。

ただ、審査金利が高い時にはそもそも門前払いだったものが、審査の土俵に乗れるという大きな違いが生じます。


自営業でもより可能性を高める借換え先



ここまでは銀行の審査を意識した試算をしてみました。

審査は返済比率だけの話ではありませんが、自営業者の場合は特に収入の安定性などを厳しく審査される傾向があります。

そこで、もっと借換えを実現させる可能性を高められる借換え先があります。

それがフラット35です。

借換えで使えることをご存じない方もいますが、借換えもOKです。

審査の特徴は今月の返済期間21年超の実行金利が審査金利になるということです。

ちなみに3月のフラット35(主なモーゲージバンク)の金利は21年超の返済期間で1.25%です。先程の試算よりもより有利になってきます。

前述の試算と同条件で審査金利だけ変更してみます。

フラット35の場合
審査金利 1.25%

年間返済額 109万円
収入に対する割合 (返済比率)27.3% → OK

返済比率にとても余裕が出てきます。

フラット35は銀行に比べて個人の所得を重視し、事業の状況までは銀行ほどは細かく審査はしてこない傾向があるため、借換えを実現できる可能性が高まります


まとめ


・マイナス金利によって、住宅ローンの貸出金利が下がることで審査金利も下がっている金融機関がある

・審査金利が下がったことで住宅ローンの当初借入時よりも収入が下がっているケースでも借換えが実現できる可能性が高まる

・自営業の場合、フラット35も選択肢に入れることでより借換えの実現性を高めることができる

(執筆者:佐藤 陽)

この記事を書いた人

佐藤 陽 佐藤 陽»筆者の記事一覧 http://www.fp-cairn.com/

FPオフィスケルン 代表
住宅取得相談専門のFPとして住宅取得に伴う資金計画・住宅ローン相談、不動産購入に伴う様々な不安を解消するサポートを行なっています。特に住宅ローンについては机上の相談だけではなく、融資申込~融資実行までの実務サポートを行っています。15年間在籍したハウスメーカーでの年間300件超の住宅ローン業務の経験を活かし会社経営者や個人事業主など住宅ローン審査が厳しい方のローン付けも全面的にサポートしています。ケルンという事務所名は登山道の道標からもらっています。相談者の人生の道標を作るような仕事をしたいとの想いから付けました。
<保有資格>:ファイナンシャル・プランニング技能士(2級)(AFP) / 宅地建物取引士 / 建設業経理事務士


【寄稿者にメッセージを送る】

本サイトの更新情報をfacebook・Twitter・RSSでチェックしましょう

この記事が気に入ったら、いいね!しよう

このページの先頭へ