マンションを購入するとき、物件の金額と同じように気になることがあります。

それは毎月支払うことになる「管理費と修繕積立金」です。

ただでさえマンションを買えば住宅ローンや固定資産税の支払いがあるのだから、毎月の支払いは少しでも安くしたいと考えます。

しかし、なんでも安い裏にはそれなりの理由があります。

今回は管理費・修繕積立金が安いマンションに隠されている落とし穴についてお話ししましょう。

管理費、修繕積立金の落とし穴

築年数が浅く修繕積立金が安いときは要注意

筆者が住んでいるマンションは購入時築10年未満の比較的新しい物件でした。

なにより大きな魅力は毎月の管理費と修繕積立金の合計額が1万5,000円以下という破格だったことです。

当時は管理費や修繕積立金の意味や内容に興味を持たず「毎月の支払いは安いに限る」とうれしく思っていました。

ところが、購入から15年以上が経過した時のことです。

マンションの運営について話し合う理事会の議事録には

「長期修繕計画を見直したところ予算が2億円近く足りないことが判明しました。つきましては…」

と書かれていました。

長期修繕計画をしっかりと行っていなかった結果、築20年以上たち修繕が必要になってからお金が足りないことに気がついきました。

足りないお金を補う方法として3つのアイデアが書かれていました。

「修繕積立金の毎月額を1世帯当たりプラス2万円にする」

「修繕実施時に一時金を回収する」

「予算以上の修繕を見送る」

でした。

最初のふたつは住人から不足分を回収することになり、住民にとっては想定外の大きな支出です。

最後の予算に応じた修繕は1番住民のお財布には影響がないようにみえます。

しかし、修繕すべきところがメンテナンスされていないマンションは不動産価値が下がってしまう可能性があります。

いずれにしても「安すぎる修繕積立金」の影には「長期修繕計画の資金計画の甘さ」という落とし穴が隠れているかもしれません。

管理費が安い場合「合理的」か「住民の負担増」か要チェック

修繕積立金は将来の資産価値に直結するお金です。

一方の管理費はマンションの毎日の運営に必要な経費です。

経費は抑えたほうがいいに違いありません

しかしマンションの経費は「住み心地」に関わってきます。

管理費はマンション共用部のお掃除や照明、植木や池の維持費に使われるお金です。

管理費が安いマンションということは、

・ 管理するための経費が少なくてすむ「合理的」なマンション

もしくは

・ 管理をできるだけ外部に委託せずに住民自身の手で行い経費を節約している「住民の負担増」なマンション

のどちらかではないでしょうか。

管理費のリスク

筆者のマンションは水が流れ続ける池や噴水、敷地を覆うように植えられた木があります。

購入時は資産価値の高いマンションという雰囲気がありました。

築年数がたってくると噴水の故障や池の掃除費、台風による倒木の処理費のように個人的な「住むこと」とは直接関係のない経費に管理費が使われることが増えました

管理費に「合理的」を求める人にとっては無駄が多いマンションかもしれません

最近は住民の価値観も変わり、お金がかかる植木よりも維持費がかからないフェンス、池は埋め立てたいという意見も出始めています。

また、管理費が安いマンションでは共用部の掃除を住民による当番制で行っていることもあります

忙しい人ならばお金を払うから当番を免除してほしいと思う人もいるでしょう。

管理費は修繕積立金とは違い「住む人の価値観」や「生活」によって高いと思うか安いと思うのか変わってくるものかもしれません。

失敗しないためには相場をしることが大事

相場を 知っておく

マンションを購入するとき、管理費や修繕積立金が相場と比べて高いのか安いのか比べてみることがとても大切です。

安すぎるマンションは長期計画に不安があり、あとからドッカーンと大きな請求がくるかもしれません。

とはいっても、家の中のちょっとした修理とは異なり、マンションの大規模修繕に必要な費用の相場は金額が大きすぎて想像がつきません。

相場を知る方法は国土交通省が発表している「マンション総合調査」がいいでしょう。

参照:国土交通省

中古マンションを購入の際にも確認しよう

平成30年度の管理費相場は一戸当たり1万5,956円で総戸数が多くなればなるほど安くなる傾向があります

修繕積立金の相場は1万2,268円(駐車場使用料等からの充当額含む)です。

マンションの設備や規模によって差はありますが、だいたいの相場を知っておくといいのではないでしょうか。

「マンション総合調査」によると、長期修繕計画による予算よりも実際の積立金が少ないマンションは約35%あると書かれています。

中古マンションを購入するときには、実際に支払う修繕積立金の金額だけでなく、今までに積み立てられてきた積立金が計画通りの金額になっているのかを確認したほうがいいでしょう。

もしも足りていない場合には、筆者のように「急な修繕積立金の増額」や「一時金の回収」を迫られるかもしれません。(執筆者:式部 順子)