「競売」の基礎　競売物件の買い方から物件の引き渡し、注意点まで

競売って何？

　　皆さん、こんにちは。ＦＰオフィスのＯＯＫＡＷＡです！今日は「競売の基礎」というテーマで述べたいと思います。

　　まず「競売」とは、債権者（抵当権者等）が債務不履行状態になった債権を、回収する為の法的手続きをいいます。つまり、債権者の申し立てにより裁判所を通じて、担保となっている不動産を強制的に処分（売却）し、債権者はその売却代金より弁済を受けるという方法です。

競売不動産の買受方法

　　又、競売不動産は原則として、誰でも裁判所の定める方法によって買い受ける事ができます。

　　競売不動産の買受方法は、裁判所が一定期間を設けて封書による入札を受付け、開札期日に入札参加者立会いの下で開封を行い、最高額をつけた人に売却する「期間入札」（最近ではこちらが一般的です）と、期間入札によって落札されなかった場合に、先着順に売却する「特別売却」とがあります。

　　競売手続きの大きな流れは、下記の通りです。

（１）公告

　　裁判所内での掲示や、新聞・インターネット等で告示

（２）物件調査

　　裁判所の資料閲覧室に競売番号順に備え付けられている下記の書類を、閲覧します。

　　以上3種類の書類を、通常「3点セット」と言います。

　　最近では、裁判所まで行かなくても、インターネットで検索できる不動産競売物件情報（ＢＩＴ）もあります。但し、競売物件の登記簿謄本は、ＢＩＴでは検索できませんから注意して下さいね！

　　他には、現地調査・役所関係の物件調査等があります。

　　ここで注意点を述べます。

　　まず登記簿謄本に差し押えに優先する「処分禁止の仮処分の登記」がある時は、落札した買受人も仮処分債権者に対して所有権の取得を対抗できませんので、事前に権利関係等をよく調べておいて下さいね！

　　又落札した物件に占有者がいる場合、物件の明渡しを行う手段としては、「任意の交渉」・「引渡し命令」・「明渡し訴訟」という3つの方法がありますが、裁判所から「引渡し命令」が出るかどうかもポイントですよ！というのも、任意交渉では占有者はまず退去しないでしょうし、明渡し訴訟になれば又お金と時間がかかりますからね。

（３）入札期間

　　入札を行う場合、事前に対象物件の最低売却価格（＝売却基準価格）の20%相当額の保証金を、裁判所の指定された口座に振り込む必要があります。但しこの保証金は、もし落札できなかった時は裁判所から返金されますので、ご安心を（笑）。

　　振込み後、入札書等所定の書類に落札金額等必要事項を書いて、裁判所に提出します。

（４）開札

　　開札日に、各物件毎に申し込まれた入札書を、裁判所の職員が一通ずつ落札金額を公表し、最高落札価格を書いた人に落札されます。

（５）代金納付期限の通知

　　その後、執行抗告がなければ売却許可が確定し、売却決定期日に売却許可決定がなされます。

（６）代金納付

　　裁判所から交付される代金納付通知書に記載された期日までに、残代金の納付を行います。

（７）所有権移転登記

　　代金納付が完了すると、裁判所は法務局に嘱託登記を依頼し、管轄法務局は所有権の移転と、抹消すべき抵当権・賃借権等の抹消登記を行います。その後、約2週間ぐらいで登記済権利書が買受人の所に送付されます。

（８）不動産の引渡し

　　以上のような流れになります。

　　最近の競売では、確かに怪しげな人の出入りは少なくなりましたが（笑）、その代わりに落札価格が高いですし、地価下落による競売取り下げ（→　任意売却等）になる物件が多いですね。

　　又、今までは法人が商売上の不振から、法人所有の物件が競売に流れるケースが多かったですが、最近では個人が住宅ローンを払えず、競売に流れる物件（主にマンション）が多くなりました。

　　よく似た制度に税務署が行う「公売」がありますが、こちらは危険ですよ！

　　なぜなら競売は、物件の占有者に対して裁判所が「引渡し命令」を発令してくれますが、公売はそういった命令がでないからです。その為、もし誰か人が住んでる場合は、占有者を追い出すのに非常に苦労しますからね。

　　最後に、最近では法人だけでなく、個人も競売に参加し、マンション等を落札されてる事が多い為、皆さんも一度裁判所に足を運んで、競売に参加されてはどうでしょう？いい物件が、安く買えるかもしれませんよ（笑）！

　　今日は、ここまでです。