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業者が一括借上げをする「サブリース」と呼ばれる手法とは
最近も新聞・テレビ・雑誌等で取り上げられていたのですが、相続税対策のために地方都市でアパートを建設する方がまだまだ増えているという事でした。
一部にマイナス金利導入による借入金利の低下の影響も有ると思います。（筆者の地域においてもあちこちで建設されています）
建てたアパートは「サブリース」と呼ばれる手法で業者が一括借上げをするので、
という提案を受け建設をされているようです。
一般的にサブリース賃料
満室時賃料の80％～90％程度です。
例えば家賃5万円10室のアパートなら月額50万円の80％～90％で、大家さんに支払われる額は40万円～45万円の範囲内です。
一括借上げの形態の問題
問題が提起されているのは、このサブリースという一括借上げの形態です！
これは将来に渡って同じ金額を保障してくれるものではないという事です。
当初10年間は家賃の見直しを行わない契約や、5年更新で見直す契約だったりと、サブリース業者によって様々です。サブリース業者も商売ですので、空室が多くなってくると困るので、当然大家さんに家賃の減額交渉を行ってきます。これに応じないと、サブリース契約を打ち切られてしまいます。
〇〇年一括借り上げ？？
実は、サブリース契約は家賃改定の時に大家さんが応じないと〇〇年の借上げは継続しないのです。
これが問題となり、「賃貸住宅管理業務処理準則」が改正され、サブリース事業において、貸主（大家）へ説明すべき重要事項として「将来的な家賃減額のリスクを説明する義務（将来の借賃の変動に係る条件に関する事項）」が追加され今年の9月1日施行されることになりました。
将来家賃の減額により、借金返済の原資も足らなくなるとこもある
今まで、具体的な説明が無かったとして不動産ADR（裁判外紛争解決手続）センターに、何件もサブリースに関する相談が寄せられているようです。
サブリースで家賃が入ってくるからと安易にアパート経営を始めてしまうと、将来家賃の減額により、借金返済の原資も足らなくなり持ち出し（自腹で支払い）になることも十分に考えられます。
家賃5万円10室のアパートの家賃を4万円に減額するとどうなるか…
先ほどの例にあった家賃5万円10室のアパートの家賃を4万円に減額すると月額40万円になります。この40万円の80％～90％が大家に支払われるので32万円～36万円となり、当初の金額は40万円～45万円だったので大幅な収入減になります。
この収入で将来借入金の返済と修繕費の積立を行っていくことが出来るのかどうかが重要です
アパート経営は地域毎の需要と供給が成り立つかで決まる
そもそも、サブリース契約を結ばなくては成り立たない経営計画自体に問題があると感じます。
田舎の田んぼの真ん中に1Kのアパートを建ててもそもそも需要がありません。周辺に学校等が無く、企業も無いようなところにファミリー向けの賃貸住宅を建てても需要がありません。
等を勘案して、事業計画を立てアパート経営を始めることが重要です。
そうした事業計画がないと、「新築・空室・建設ラッシュ」という事になってしまいます。
新築なのに半分が空室！ などという事があれば問題です。建設ラッシュというのは、建設する業者側の利益です。
次世代に「負動産」を相続させてはいけない
10年後や5年後にこれらの方は、家賃改定に応じても応じなくてもいずれ経営としては厳しい状況になるのではないでしょうか？
これらの「不動産」を相続する方は、アパートと同時に借金も相続しますので「負動産」を相続することになります。次世代に問題のある資産を残さないように慎重に計画を立てることをお勧めします。（執筆者：瀧澤 宏行）
