ロハスや地方でののんびり生活が静かなブームを迎えている今、古民家に人気が集まっています。
中には、リノベーションをして生活を楽しもうと試みる人も。
しかし、リノベーションをしたばっかりに、思わぬ痛手を被ることがあります。
今回は古民家のリノベーションの際に注意したいポイントを解説します。
目次
注意点1：リノベーションで住宅ローン減税の適用を受けるには条件アリ
古民家をリノベーションしてもっとも期待が大きいのが「住宅ローンの適用を受けられる」という点ではないかと思います。
中古物件のリノベーションは住宅の増改築にあたります。
そのため、住宅ローン減税の適用を受けることができます。
ただし、以下の条件を満たすことが前提です。
増改築のローン利用者が満たすべき条件
(2) 増築・改築・建築基準法に定める大規模修繕あるいは大規模な模様替えの工事その他所得税法に定める一定の工事であること。
(3) 増改築等の日から6か月以内に居住し、その年の年末まで引き続いて住んでいること。
(4) ローン減税の適用を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること。
(5) 増改築した後の床面積が50平方メートル以上であり、かつ、その建物の2分の1以上を居住の用に供していること。
(6) 工事費用が100万円以上であり、その2分の1以上が居住用部分に関するものであること。
(7) 10年以上の期間にわたって分割返済するローンがあること。（増改築に必要な費用をまかなうためのローンです）
(8) 増改築した建物に住み始めた年とその前後2年間を含めたトータル5年間において、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。（つまり、リノベーションした古民家の前の家の売却について、所得税でオトクな節税をやっていないということです）
リノベーション以前に古民家そのものを購入するためのローンについても住宅ローン減税を受けられますが、こちらは中古住宅の新規取得のためのローンになります。
この場合、築年数や耐震構造の条件を満たしているかどうかがローン減税の対象の可否を決めることになります。
いずれの場合であっても、事前に条件をクリアしているかどうかを確認しましょう。
注意点2：リノベーションによっては固定資産税があがることも
固定資産税は、建物の評価額によって決まります。
そして建物の評価額は素材や築年数の影響を受けます。
そのため、木造でかつ築年数の古い古民家は、新築物件に比べて固定資産税は圧倒的に安いのです。
新築だと数十万円課税されるところが、数万円で済むことも珍しくありません。
リノベーションをしても評価額に差が生じないこともあります。
ただし、リノベーションの内容によっては評価額があがることもあります。
それは、増築をした場合です。増築は「新しい建物」とみなされるため、評価替えが行われます。
結果、固定資産税が上がることもあるのです。
リノベーションが現状回復程度なのか、それとも増築にあたる内容なのかを事前に検討した方がいいでしょう。
注意点3：古民家だと火災保険が高くなる傾向に
古民家は木造の建物です。
モルタル塗り・瓦葺の昔ながらの木造住宅であるため、耐火性がありません。
さらに、火災保険は建物の構造によって決まります。
燃えやすい素材でできた建物ほど、保険料は高くなります。
したがって、古民家の火災保険は数ある建物の中でも高い部類に入ります。
リノベーションが準耐火構造にするためのものなら、若干保険料は安くなるかもしれません。
が、準耐火構造とは、「骨組は木造だけど石こうボードや耐火パネルなどを設置することで耐火性を上げる」ということです。
表面が燃えない素材で覆われていることが必要なので、これをリノベーションで古民家に施すとなると、本来の古民家の味わいは失われます。
全国古民家再生協会での火災保険・地震保険での参考価格は年間11万。
鉄筋コンクリートのマンションだと年間1万円です。
建物ごとによって差は出ますが、月1万円はかかることは覚悟しておいたほうがよいでしょう。
この他、「不要になった場合に買い手がいない」、「相続で『負』動産になる可能性もある」などといった懸念事項もあります。
古民家をリノベーションして住む場合には、住む本人だけでなく、家族全員で話し合いをしておくことがベストです。（執筆者：鈴木 まゆ子）
