【実体験】サラリーマン大家「自主管理 or 管理委託」各メリット・デメリット

サラリーマンで不動産投資をする場合、自主管理か管理委託か悩みます。

今回は「自主管理」と「管理委託」との違いについて説明します。

「自主管理」のメリット

自主管理は、その名の通り自分で管理運営をします。

委託料金が発生しないので、家賃がまるまる入ってくるのがメリットです。

クレームなどの問い合わせが少なく、現に私の物件はクレームゼロです。

デメリット

マンションやアパートだと戸数も多く、隣との距離も近いためクレームも多いです。

サラリーマンとして働きながら、マンションやアパートを自主管理するのは大変です。

入居者は昼間や夜中にも関係なく電話がかかってきます。

何かあるとすぐ対応しなければならなないので、電話がつながりにくい海外旅行などなかなか行けません。

クレーム例

以下は管理会社に聞いた入居者から出たクレームです。

・ 隣がうるさい

・ 設備が壊れた

・ エアコンが効かない

・ インターネットがつながらない

・ ゴキブリ、ネズミが出た

・ 幽霊が出た

など、予想もしないようなクレームもあります。

幽霊はどうしようもありません。

最近は解決できない問い合わせも増加しています。

「管理委託」で委託できる内容

管理委託は管理会社に入居者への対応を委託する方法です。

以下は私が委託している管理会社の仕事内容です。

・ 不動産会社からの入居希望者対応

・ 家賃滞納の対応

・ 入居者からの問い合わせ、クレーム対応

・ 家賃の入金

・ 退去時の対応 など

毎月家賃の5％が管理費用として引かれ、残りを入金してくれます。

管理会社によっては入居者まで探してくれたり、物件の掃除をしたりする会社もあります。

費用相場

管理会社の委託料は家賃の3～5％が相場です。

入居者がいない場合、管理委託料は発生しません。

例えば、家賃4万8,000円の物件と4万5,000円の物件を委託管理すると、以下の費用が発生します。

物件の管理費用は5％、年間で計算しています。

1件目と2件目の合計年間家賃収入が111万6,000円に対して、管理費用は6万1,380円です。

メリット

管理費用は安くはありませんが、管理会社に委託すると本業に集中できます。

また入居者に困りごとがあった場合、プロの管理会社と相談できるため安心料とも思っています。

入居者からクレームが入った場合、管理会社はまず大家に相談します。

管理会社は経験豊富な人が多いので、今までの経験から解決策を提案してくれます。

大家とのやり取りを経て、入居者に結果を報告してくれます。

不動産投資が素人の場合、自主管理だと入居者や不動産業者からの問い合わせ対応に困ることがあります。

はじめは管理会社に委託し、経験してから自主管理に移行する大家も多いです。

できることは自分でやる

自主管理と管理委託はどちらも一長一短があります。

戸建てや区分であれば問い合わせも少ないため、サラリーマンとして働きながら自主管理も可能です。

また自主管理は大家業を学べるため、大家として成長もでき、出費も減るので利益が増えます。

・ クレーム対応したくない

・ 忙しくて手間がかからないようにしたい

などがあれば、管理委託です。

しかし、管理委託をお願いしても、できる限り入居者は自分で見つけ、自分でできることはやる方がいいいです。

最初はお金を払ってプロのやり方を学び、徐々に自分でやりつつ出費を減らしていく方が損害も少ないのでおすすめです。（執筆者：夫婦で不動産投資中 華乃 えみ）