皆さん、こんにちは。FPオフィス OOKAWAの大川です。今日は「不動産と税金」というテーマで述べたいと思います。不動産と税金は密接な関係があり、買う時に税金、持っている時に税金、売る時に税金、と全ての場合に税金がかかります(笑)!その為、不動産を動かす時(売買等)には、常に税金を念頭に置いて、動かすようにして下さいね。

1.取得時の税金

  まず不動産を取得した場合には、売買契約書に貼る印紙、つまり「印紙税」がかかります。次に、購入した不動産を登記する場合には、「登録免許税」がかかります。登記しますと、その情報が税務署や各市町村等に流れますので、「不動産取得税」がかかります。又、建物の売買代金の中には、「消費税」が含まれています。

  この中で注意してほしいのは、よく印紙代がもったいないといって、自分の手持ちの売買契約書に印紙を貼らない人がいますが、これはよくないですよ!なぜなら、住宅ローン控除を受ける為には、売買契約書の写しを添付しなければなりませんが、その時に税務署で印紙が貼られている事を、チェックされるからです。

  皆さん、決められた事はきっちり守りましょうね(笑)!

  次に登録免許税は、余り馴染みがないと思いますがどうですか?なぜなら登記を行う時は、通常司法書士に依頼するからです。その時、司法書士からの請求書には、登録免許税も含まれていますからね。

  余談ですが、通常の所有権移転登記であれば、自分で実際に登記申請しても、そんなに難しくないですし、本もたくさん出ていますので、一度チャレンジされてはどうでしょう(笑)?

  最後に不動産取得税ですが、これも余り馴染みがないでしょうね?と言いますのも、課税標準の特例があるからです。具体的には、固定資産税評価額から、新築の場合は1,200百万円、中古の場合でもH9年4月1日以降に建築されたものは同じく1,200百万円控除されます。大半の物件は、この控除額以内ですから、だから税金の納付書が来ないという訳なんです。

  ちなみに、僕も一度も払った事はありません(笑)。

2.保有時の税金

  代表的なものは、「住宅ローン控除」「固定資産税(都市計画税含む)」賃貸物件の場合は「所得税」がかかります。

  住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別税額控除」といいます。簡単に言いますと、一定の要件を満たす住宅を購入したり、増改築を行った場合に公庫・財形等の公的ローンや、民間ローンで返済期間10年以上で借入れた場合に、所得税から一定額を一定期間控除できる制度です。適用対象・適用期間・控除金額等については、毎年のように改正が行われていますので、実際に適用を受けようとする時は、適用要件・提出書類を税務署等で確認して下さいね。

  固定資産税は、1月1日現在に固定資産(土地・家屋・償却資産)を所有している者に対して、その固定資産がある市町村が課税する税金です。もしその不動産が登記されていない場合は、土地補充課税台帳や家屋補充課税台帳に登録されている人が、納税義務者になります。

  所得税に関しては、特に家賃収入等は「不動産所得」に該当します。所得税の計算は、「家賃収入等-必要経費」で不動産所得が計算され、それが給与所得等他の所得と合算されて、総合課税されます。

3.売却時の税金

  不動産の売却は、「譲渡所得」に分類され、給与所得等他の所得と分離して所得税・住民税が課税されます。計算式は「譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除」です。ここで売却する不動産の保有期間について、少し述べたいと思います。譲渡した日の属する年の1月1日において、所有期間が5年超の場合を「長期所有」、逆に5年以内の場合を「短期所有」と言います。

  この所有期間は重要です!なぜなら長期所有の場合の税率は、所得税15%・住民税5%、計)20%ですが、短期所有の場合の税率は、所得税30%・住民税9%、計)39%、となり、納めるべき税金が格段に高くなります。

  皆さん、不動産の所有期間には、注意して下さいね!

  次に売却時の各種特例についてですが、これは、特別控除として一定額が控除されたり、税率が低くなったり、損失を来期以降に繰り越せたり、という税金面での優遇制度です。具体的には、下記のものがあります。

・居住用財産の3,000万円特別控除、
・居住用財産の譲渡の低率課税、
・居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、
・特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 等

  以上です。

  今日は肩が凝ったと思いますが(笑)、不動産と税金は切っても切れない縁がありますので、まず税金をしっかり勉強して、ある程度把握してから実際に不動産投資を行うようにして下さいね。

  税金は最大のコストですよ!今日は、ここまでです。