住宅ローン金利

金利が低いうちに住宅ローンの借り換え検討を

  ここ最近、10年物国債の金利の上昇を受けて、住宅ローン金利も特に5年固定型や10年固定型といった一定期間固定金利型やフラット35のような長期固定金利型も5月・6月と上昇傾向にあるようです。このまま金利は上昇していくのでしょうか。ご心配な方は、この機会に住宅ローンの借り換えを検討して見られてはいかがでしょうか。

  一般的に借り換えは、(1) 借入残高が多く(500万円以上が目安)、(2) 返済残り期間が長く(10年以上が目安)、(3) 借換え前と借り換え後の金利差が大きい(1%以上が目安)ほど効果があります。

  例えば、借入残高1,500万円、残りの返済期間15年、借り換え前の年利3.0%、借り換え後の年利1.8%(固定金利と仮定)のケース(元利均等返済方式で試算)の場合で考えてみます。すると、借り換えることによる総返済額軽減効果は、1,518,521円となり、ここから約20万円~50万円の借換え手数料(金融機関や借入条件によって異なる)を引いてもプラスになります。

  したがって、金利が低いうちに一定期間固定金利型に借り換える選択肢は検討の余地があります

その他、借り換えが有利になるケース

  以上はオーソドックスな借換えですが、先の条件に合わない場合でも借り換えが有利になる場合もあります。

  たとえば、(1) 借入残高を500万円と(2) 返済残り期間を5年として、借換え前の金利を3.0%、借換え後の金利を1%(変動金利と仮定)とします。この場合借り換えることによる総返済額軽減効果は、262,484円となり、金融機関によっては有利になります。もちろん1%は変動金利を仮定していますので、半年ごとに金利見直しが行われ急激に上昇する可能性もあります。

  一応私の試算では、1年間1%と仮定すると2年目から5年目までが1.74%まで上昇してしまうと総返済額軽減効果が200,664円となり、借換え手数料を考えるとやらないほうが良いということになります。

  また借換えではありませんが、もし同じ事例で、現在一定期間固定金利でそれを期間満了に合わせて変動金利に変えるのであれば条件変更となるため手数料はほとんどかかりません。この場合1年間1%と仮定すると2年目から5年目までが4.1%まで上昇しない限り変動金利型の方が得になります。

  今月(2013年6月11日現在)の住宅ローン金利のように、各金融機関は3年以下の短期の固定金利についてはキャンペーン等を使い大幅に下げて勝負する一方、5年以上の固定金利は上昇させている傾向がみられます。この金利動向が続くのであれば、早めに手を打つ必要があると思います。