不動産投資を行う人にとって、日々のニュースで気になるものが人口減少問題です。賃貸経営おいて人口減少によって、入居者が減ることは大きな課題となります。

 「人口減少」という言葉1つについては、様々なとらえ方があります。日本から人がいなくなってしまうわけではないのですから、減少の度合いを見極めて、賃貸経営における対策を行うべきです。

 日本全体では人口が減少する見込みですが、急速に人口が減る地域と、10数年間も人口が減らない地域、今でも人口が増えている地域、これから有効な対策をとることで微減とすることができる地域などがあるはずです。これから土地を取得しようとしている人、または地主であってもその場所で新築をすべきか否かを見極めていく人が大切です。

市役所の対策例 石川県七尾市、千葉県茂原市

 総務省ではいくつかの予想を公開しており、厳しい予想では2050年に、9000万人程となり、秋田県の人口が半分に減少してしまうとのことですが、今回はいくつかの市役所の対策を見てみます。ランダムに情報を取り寄せたもので、石川県七尾市、千葉県茂原市の事情を見ていくだけでも、今後の人口減少の傾向と対策が見えてきます。

(石川県七尾市)
1985年には、人口が約7万人(現在の七尾市同一地域人口)
2005年は、約6万2千人で、1985年に対して12%減少
2014年1月は、5万7千19人。1985年に対して19%減少

 急激な人口減少となっています。

 2005年の市民意識調査報告では人口減少の流れを変えるための取り組みとして、最も多い回答(34%)が「企業誘致など雇用の拡大」でした。人口減少と言えば出生率が気になりますが、この地域では働く場がないから人が外に出て行ってしまうことが一番の問題との意識でした。

 さらに、企業誘致を目指したが実現出来ない理由は交通の問題で、3大都市圏から遠い、道路鉄道の整備不足。そのため、能越自動車道や能登空港を建設したが、それでも人口が減少し続けているという。七尾市では人口流出が問題とされ、その答えとして企業誘致を模索したというのですが、企業誘致はどの地方都市でも施策を行っており、競争が激しく全国的に有効な施策とはなりえない。

 今後は国の支出を新たな交通網の建築に回せる余裕がなくなり、また道路や空港を整備したとしても、労働者の流出を止める決定的な策とはなりえず、地方からの流出と大都市への流入は、まだ続くことが予想されます。

(千葉県茂原市)
2010年5月の人口は、93,972人
2012年10月は、92,936人
2010年に対して、約1600人(約1.1%)の減少

 茂原市では2012年に人口減少問題対策会議が設置され、問題としたのは企業城下町である茂原市からの大手企業の相次ぐ撤退でした。この会議では、2年で-1.1%の減少を急激な現象だと表現しています。

 企業の誘致ではなく、企業の撤退や企業の海外への移転が起きている街です。大企業であっても数社だけしかない地域は、企業の判断による工場閉鎖などにより、人口が大きく減ってしまう要因となります。労働者の東京都内への回帰が課題とされています。

大都市の状況

 これに対して、大都市では数千を超える会社が集まる複合都市として成立しており、数社が撤退し、または倒産をしてもまだ入居予定者となる人が何百万といる地域の人口は安定する傾向があります。賃貸経営においても、数えられるだけの大企業や大学で成り立っている街はリスクが高く、東京のような地域にて賃貸経営を行うことがより安全だと言えます。

 人口減少と言っても出生率だけではなく、日本の中でも社会的な移動による「地域差」に注目していくべきです。そして少なくとも融資を受けている期間は、人口が大きく減らない地域を選ぶべきです。

 また首都圏と言っても、東京駅から車で1時間の茂原市のように、首都圏の中でも人口減少が問題となっている地域もあり、東京都と千葉県とでも差が出始めています。東京都ではまだ単身世帯数は増加しています。これから賃貸経営を始めるのならば、まずは東京を選択すべきだと思います。

 しかし、東京都の人口維持がいつまで続くのかは保証がありません。あと20年との意見もあります。これ以下の期間とも言われています。人口減少が顕著な地域では銀行もなかなか融資を承諾してくれません。地主ではない人が不動産投資を開始できる期間はあと20年、いやそれ以下かもしれません。新たに不動産投資に参入する人が減る時期が来る可能性が十分にあります。

 銀行は慎重な金融機関ですから、人口減少予測よりも先にリスクの高いと思われる地域への融資を減らすことでしょう。その時期がきたときに、すでに賃貸物件を持ち、銀行からの借入金の半分以上を返済されている人は、優位な立場にいられると予想されます。不動産投資について、勉強する時期はまさに今だと思います。人口減少をからみても、あと10年間が勝負のときです。

 また、この10年間で失敗することも許されません。立地選びに失敗するともう這い上がるチャンスがないかもしれないからです。

 人口減少のときだからこそ、その対策は人が減らない立地を選ぶこと、競合する物件よりも魅力のある住空間を提供することです。不動産賃貸経営では、安定性がとても大切です。皆さん、事前にしっかりと勉強をして、適切な判断をしてください。(執筆者:大長 伸吉)