相続が発生した時に、遺産総額がすべて現金預金であれば、遺産分割もとても簡単ですが、不動産等があった場合にはとても手こずることになります。

 通常の家屋敷の場合、200~400平方メートルの例が多く、この場合の評価は、路線価×敷地面積による。昔からの土地の場合には、接面道路の幅により”セットバック”による、評価減があるが、次回に譲るとして、今回は、400平方メートルを超える広大地について少しお話ししたいと思います。

 国税庁によると、広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。

1. 一般的には500平方メートル以上の土地で、
2. 都市計画法での開発行為を行った場合に道路などが必要な土地をいいます。

 土地の評価は、30坪や60坪など、その地域での標準的な土地の面積を前提に1平方メートルあたりの評価額である路線価を決めて、評価しています。広い土地を持っている人が、実際に土地を売却する場合には、 道路を通して30坪や60坪の大きさにしなければ売却できません。でも道路部分は無価値のものとして売買されます。

 つまり、単純に路線価に面積を掛けただけでは、評価が高くなるので評価減を認めています。「広大地補正率」を使って計算します。

 たとえば、1,000平方メートルの土地であれば、0.6-0.05×1,000平方メートル÷1,000平方メートル=0.55が「広大地補正率」となります。もし、正面路線価が100,000円であれば評価額は次のとおりになります。

100,000円  × 0.55  × 1,000平方メートル= 55,000,000円

正面路線価 × 広大地補正率 × 面積 = 評価額

 このように、単純に路線価×面積より45%(1-0.55)評価額が少なくなります

 広い土地で、開発を要するようなところでは、このような評価減が適用されます。その土地全体にマンションを建設したり、連続した建物で、道路用地を要しない場合などは、適用ありません。

 ケースバイケースで必ずしも広大地適用になるかどうかの判断が必要ですが、単純に路線価だけでの評価によると、過大評価になることも考えられますので、不動産の評価には十分注意が必要です。(執筆者:藤本 厚二)