多額の相続税額が発生する、いわゆる資産家の多くの方は土地を持っている場合があります。そこで、借入金を利用して、賃貸マンションを建てることで相続税対策になるといったことが一般的に言われています。

賃貸マンションを建てると相続税対策になる理由

 それでは、なぜ、土地の上に賃貸マンションを建てることで相続税対策になるのでしょうか?

 現在、更地の土地に賃貸マンションを建てた場合の例を見てみましょう。

<例> ※あくまで一例です
【現在の資産】
・更地 1億円(相続税評価額) ・現金 1億円
⇒この場合の相続税評価額は2億円となります。

【現状の資産から、更地の上に2億円の賃貸マンションを建てた場合】
・土地:約4,000万円  ・賃貸マンション:1.2億円(固定資産税評価額)
・借入金:1億円
⇒この場合の相続税評価額は6,000万円となり、更地のままと比べると約1.4億円もの相続税評価額が減少します。相続税額が40%であった場合、単純計算ですが5,600万円もの相続税額が減少します。 

 なぜ、このようになるのでしょうか?

 土地や建物は、賃貸しているなど、その時の状況によって評価額が変わります。更地のままであれば、評価額は変わりませんが、更地に賃貸マンションを建てることで、貸家建付地として評価され、さらに一定の要件に該当すると小規模宅地等の減額特例の対象になります。また、建物は貸家評価となり建築価額よりも減少します。借入金については、相続税を計算する時に差し引くことができます。

 さらに、更地のままであればその土地から収入を得ることはできませんが、賃貸マンションを建てることで、相続人には賃料収入が入ってきます。

 まさに、夢のような話ですが、落とし穴はないのでしょうか? 次回で検証してみます。お楽しみに。(執筆者:岡田 佳久)