皆さん、こんにちは。今日は「不動産の基礎と価格」というテーマで述べたいと思います。不動産とは、民法上の定義では「土地及びその定着物」とされています。土地については、皆さんご存知ですよね? つまり地面の事です(笑)。

 ところが、建物の正確な定義はご存知ですか?

 実は建物とは、屋根と柱と壁を備えて、初めて建物なんです。これは建築基準法等で関係してきますから、覚えておいて下さいね!

 次に不動産登記法では、土地の種類の事を「地目」といいます。地目は、田・畑等21種類に分類されますが、実際の土地の状態と一致しているとは限りません。又建物の種類は、居宅・店舗等に分類されます。

 以上は不動産登記法、つまり不動産の登記簿謄本を見る時に必要になってきますので、覚えておいて下さいね。

不動産投資は他の投資と何が違うの?

 又不動産の特性としては、個別性が高い・公共性が高い・複雑な権利関係がある・価格が分かりにくい等があります。普通一般に「投資」と言えば、金融商品に投資するか? 不動産に投資するか? という事ですよね?

 ところが、不動産投資の場合は、バブル期のような単純に不動産の値上りだけを期待する場合や、青空駐車場のような暫定的な土地活用等もありますが、本質的には恒久的な建物を建てて、多額の投資とその回収に長期間を要する事業、になります。その為、簡単には転用できません! この点が、金融商品に投資する場合と大きく異なる点です。

不動産の価格 一物四価又は五価とは

 次に、不動産の価格について述べます。不動産の価格はなぜその価格なのか?  分かりにくいですよね(笑)?

 不動産の価格は、不動産鑑定評価基準では

(1)その不動産に対して認める効用(欲求が満たされる事)
(2)その不動産の相対的希少性
(3)その不動産の有効需要

 この3者の相関結合によって生じる不動産の経済価値を貨幣額をもって表示したものである。と定義されますが、これは置いといて、今日皆さんに覚えておいてほしいのは、通常の土地の価格についてです。

 よく「不動産は、一物四価又は五価」と言われますよね? その具体的な内容についてです。

1. 時価
 実際に市場で売買される取引価格の事です。

2. 公示価格
 国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格で、一般の土地取引の指標とされています。

3. 基準地価
 都道府県が毎年7月1日時点の土地を算定した価格で、公示価格を補完する意味が強い価格です。

4. 固定資産税評価額
 3年に1度評価替えされ、前年の1月1日時点の市町村が算定した価格で、公示価格の約7割程度です。

5. 相続税路線価
 毎年1月1日時点の国税局が算定した価格で、公示価格の約8割程度です。

 又これに、競売等で使われる「売却基準価格(不動産鑑定評価額)」を加えると、一物六価とも言われます。

 でもこの中で、実際によく使われるのは、1の時価と、5の相続税路線価でしょうね。僕も宅地分譲等で不動産業者と話をする時に、物件価格が安いか高いかを判断するのは、1の物件周辺の取引価格と、5の相続税路線価です。

 この2つの価格を、事前にある程度把握したうえで業者と話をすると、スムーズに会話ができますからね! 又自宅で、チラシ等宅地の売り出し価格等を見る場合は、同じような地域で、他社の物件価格との比較を行ったりする事が必要です。

 さらに、正確な物件所在地が分かれば、国税庁のホームページから路線価を調べ、それを0.8で割ると、国が考える時価=公示価格が算出され、この物件は高いか安いかの判断ができますからね。

 ただ比較する時は、必ず坪当り××円(業者はこちらが一般的です)か、1平方メートル当り××円で比較する事を忘れないで下さいね! 今日は、ここまでです。(執筆者:大川 正吾)

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