夫婦で戸建の持ち家に住む高齢者世帯の中には、自宅を売却し、老人ホームやサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)、又はマンション等に住み替えを考える事も多い。住んでいる不動産の名義がどちらか一方で、土地を昭和の中期~後期に購入、又は相続で引き継いでいるケースでは売却時に居住用であっても譲渡税が発生する可能性が高い。

 将来売却の可能性がある場合で、婚姻20年以上となる夫婦は、早い段階で「贈与税の配偶者控除2,000万円」を検討したい

贈与税の配偶者控除2,000万円とは!?

 「おしどり贈与特例」ともいわれ、婚姻期間が20年を超えた夫婦間では、居住用不動産の購入資金、又は持分を2,000万円まで贈与しても非課税となる制度である。暦年課税の控除110万円と重複で利用が可能となり、合計2,110万円まで非課税となる。

 尚、万一3年以内に贈与者が3年以内に死亡した場合でも、相続財産の持ち戻しとならない。

【要件】
(1) 夫婦の婚姻期間(戸籍上)が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
(2) 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得する為の金銭であること
(3) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けたものが現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みがあること

[注]配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。
※現在所有する不動産が共有であっても利用できます。

マイホームを売却した場合の税金は?

 不動産の譲渡に起因する譲渡税(所得税・住民税)は給与や不動産所得等とは別で計算される申告分離課税である。計算は以下の通りに行う。

譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=譲渡所得

※所有期間に応じた税率
※居住用として利用していた場合特別控除は3,000万円

 ここでポイントになるのは取得費であるが、取得費=購入価格ではない。取得費とは土地は劣化しない為、購入価格をそのまま引き継ぐが、建物は減価償却をした後の金額である。建物の減価償却費用は木造ならば耐用年数22年の1.5倍、33年で償却する。

 但し、冒頭のようなケースでは建物は築後相当程度経過しており、売却価格はほぼ土地値である事がほとんどである為、土地の取得費が焦点となる。

取得費のイメージ図

譲渡税率

 その土地の取得費についてであるが、土地の購入価格が不明な場合、売却した価格の5%とみなされる。その為、売却した場合の土地の価格が7,000万円であれば7,000万円×5%=350万円となる。

 又、仮に購入時の契約書が残っていた場合でも、昭和中期の頃は今と貨幣価値が違う為、現在の価格に比べて数十分の一である。もし契約書や領収書が残っていた場合、5%で計算した場合で高い方を選択する。

ケーススタディ《7,000万円で自宅を売却した。土地の取得費は不明の場合》

 譲渡に伴う費用が250万円とした場合、計算は以下の通りになる。

※本来は土地と建物を分離して各々取得費、譲渡費用、譲渡所得を求めるが、今回は考え方を容易にするため、建物のついては考えないものとする。

譲渡価格7,000万円-(取得費350万円+譲渡費用250万円)-特別控除3、000万円=3,400万円

所有期間10年超で税率14.21%となり、3,400万円×14.21%=4,831,400円(所得税+住民税)となる。

夫婦の共有にしていると…

 しかし、仮に配偶者(ここでは妻)が1/3の持分を持っていた場合には、夫婦共に3,000万円特別控除を利用する事が可能となり、以下の通りになる。

※小数点以下を四捨五入した概算

夫(2/3) 譲渡価格4,667万円-(取得費233万円+譲渡費用167万円)-特別控除3,000万円=譲渡所得1267万円

譲渡所得1,267万円×14.21%=1,800,407円

妻(1/3) 譲渡価格2,333万円-(取得費117万円+譲渡費用83万円)-特別控除3,000万円=譲渡所得無し、よって非課税

 共有でなかった場合に比べて300万円程税金の負担は軽くなる。その為、将来自宅を売却することを視野に入れた場合、共有にしておいた方が良い

 贈与税の配偶者控除は2,000万円に加え、基礎控除の110万円を足して合計2,110万円まで可能であるが、相続税の評価と同じく、土地は路線価格、建物は固定資産税評価額に基づく、路線価は時価の7割程度である為、土地で2,000万円分贈与すれば単純計算で時価2,800万円程の財産の移転が可能になる。尚、3,000万円特別控除を利用するには建物分も贈与しておく必要がある。

 但し、注意点がある。

 贈与を受けた配偶者は【贈与の翌年3月15日までに居住し、且つその後も住み続ける事】という要件がある。その為、売却目的で売却の直前になって同制度を悪用する事は出来ない。全ての相続税対策や、節税対策に共通することであるが、長期的に計画を立てることが重要である。

 尚、実際に同制度を利用する場合には、最寄の税務署、又は税理士へ事前へ相談する事をお勧めする。(執筆者:櫻井 定治)