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住宅用マンション購入後に賃貸する時の3つの注意点

住宅用マンション購入後に賃貸する時の3つの注意点

今、将来に不安のある人が、自宅(マンション)を購入して、将来(定年後)、賃貸物件にしたいと考えている人が増えているそうです。

そこで、そのように考えてこれからマンションを、購入したいと考えている人の注意点を考えてみましょう。

まず、マンションの購入時には、ほとんどの人が、金融機関の住宅ローンを使って、購入しますが、この住宅ローンは、マイホームを購入する人に限って金利を低く抑えて貸し出しをしているので、他の理由で借り入れはできません。

もし、住宅ローンの返済が完了せずに、転勤等特別な事情もなく、その物件をマイホーム以外に使用をした場合には、契約違反となり、一括返済等のペナルティや、金利優遇が無くなり金利が高くなる等が、発生する場合がありますので、今回は、住宅ローンを完済した物件を、賃貸したとした場合の注意点を3つ上げておきます。

1. 場所等が、賃貸物件としての需要があるのか?

空家率が、平成25年の総務省住宅・土地統計調査(速報集計)によると、5年前に比べて戸数に比べて63万戸増の8.3%増となり、空き家率(総住宅数に占める割合)は13.5%と増加の一途をたどっており、現在は、毎年増えていっている世帯数も、平成31年をピークに減少されていくとされています。

このような状況下で、賃貸住宅は、二極が進んでいます

駅に近いか、学校は近いか、公共施設は、また、間取りは住み手に取って使いやすいか? オシャレか? 等の便利な場所、特徴のあるマンションに人は集まり、借り手は、増えていくが、何の特徴もない賃貸住宅には、借り手はいなくなると考えます。あなたが、貸し出そうとしているマンションは、何か、売りにできるような部分がありますか?

2. 賃貸物件の管理は、どのようにするのか?

誰かに、住宅を貸し出し、賃貸収入を得るには、大家さんとしての義務として、賃貸人のクレーム、たとえば、給湯器の故障、水道管の漏水など、早急にクレームに対処しなければならない場合が起こります、そのような対処を自分でできますか?

もし、対処できないと考えた場合には、管理会社に管理費を支払い、管理してもらう方法しかありません。その場合の管理費は、管理会社、管理内容によって受取家賃の3~10%で、最低管理費は一件に付き5,000円程度の管理費がかかってきます。少なくても、依頼する管理会社との管理費の交渉をしなければなりません。

3. 投資金額に見合う収入か?

賃貸収入を受け取れる代わりに、下記のような実際にキャッシュが出ていく経費が発生しますので、最終的に、キャッシュが増えていくのかを考えなければなりません。

a. 固定資産税、都市計画税
b. 火災保険料
c. 修繕費(賃貸人が転居した後の原状回復費用含む)
d. 新たに賃貸人を募集する場合の不動産会社に支払う仲介料や広告費(AD)
e. マンションの場合の管理費組合に支払う管理費
f. 賃貸管理を業者に依頼した場合の管理料(2.参照)
g. 所得税、住民税(収入を得るので、利益に対して税金がかかってきます)

利益を計算するうえでの経費として、減価償却費もありますが、キャッシュの増減に影響は出てきませんので、上記の項目には入れていません。

以上、簡単に注意点を上げたのですが、不動産所得を得るためには、賃貸業としての会社を経営するという、心構えをもって、賃貸業を行なうべきです。また、少なくても、貸し出しをする物件の相場ぐらいは、ある程度、ネット等によって調べることができますので、調べてから、不動産会社に、賃貸人募集の依頼交渉をするぐらいのことをお奨めします。(執筆者:西塔 忠弘)

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この記事を書いた人

西塔 忠弘 西塔 忠弘()»筆者の記事一覧 (2) http://ameblo.jp/fp-saitoh

家経相談室 室長
会計事務所に8年、不動産会社、建築会社に20年以上勤めていた経験を活かして、経理、会計のノウハウと、FPとしての投資や保険等の金融の知識、お金の使い方のノウハウを自分が、周りの人にアドバイスをすることができれば、お金の使い方を間違ってしまい、不幸になる人を一人でも救えるのではないかという思いで、皆様と関わっていきたいと考えています。
<保有資格>CFP®認定者、一級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー
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