全国的に深刻度を増す「空き家問題」

空き家問題は、全国的に深刻度を増している。空き家問題は都心に住む人間にとっては関係ないと思っていないだろうか?

23区の空き家ランキング

東京都心であっても例外でない事を23区の空き家ランキングが示している。

豊島区 15.8%
大田区 14.9%
千代田区 14%
中野区 13.3%
港区 13.3%
新宿区 12.8%
渋谷区 12.4%

そして、ダントツで少ないのが江東区の7.9%であり、練馬区も9.6%と空き家率は少ない。

ランキングから読み取れるのは…

平成初期から池袋・新宿・中野・渋谷・品川などの駅周辺で大量に建設された賃貸用物件が老朽化や新築物件との競合で空き住戸化している。そして分譲住宅が多かった周辺区は「今のところ」空き家は少ないという事だ。

しかし、今後世田谷、練馬などで空き家率は急速に高まるとみられている。それは、一人暮らしの方々が施設に入居する事や相続の発生により、空き家が増えると予想されているからだ。

そして、都心居住が進む中、会社までの時間距離が重視される住宅選びにおいて、世田谷や杉並などは駅からバス便の物件が多く、交通利便性は良くない事から空き家になった後の売却や賃貸も難しいとみられている。

相続対策

相続対策は、空室問題も空き家対策も考慮して貰いたい。賃貸住宅の空室問題について考える時に、当然だが入居者がゼロではないであろう。

ゼロであれば古い賃貸住宅は建て替える事も更地にして土地を売ることも可能になるから空き家問題は解決済みとなる。

空室問題対策の考え方

(1) どの様にして空室率を下げるかという考え方
(2) 全てを空室にするという考え方

(1) どの様にして空室率を下げるかという考え方

当該賃貸住宅に一人でも不良入居者がいることによって、優良な入居者が退室する場合と新規入居者がからも敬遠されることになる。口うるさい入居者がいるという噂だけで競争力の低下となる。

大家であっても賃料の値下げ交渉を得意とする入居者がいると、賃貸住宅経営自体が苦痛となってしまう。

そこで、お勧めしたいのが

更新時に従来の賃貸借契約を「定期借家契約」に変更する事

期限の定めのある賃貸借契約となり、不良な賃借人とは再契約しないことが可能となる。

注意点

更新時に従来の賃貸借契約から定期借地契約に切り替える場合は法的な制限がある

その法的な制限とは当初の契約が

定期借地権が施行された平成12年3月1日以後であること。

それをクリアすれば、期限の定めのある賃貸借契約が可能である。

(2) 全てを空室にするという考え方

(2) については、従来の賃貸借契約が短い契約は期間の定めのない契約となるが、定期借家契約なら契約期間は、1か月というのも可能だ。そういった契約はシェアハウスで採用されている

他の入居者と上手く付き合えることを確認後、3年契約を結ぶという考え方だ。全部の入居者との賃貸借契約を同時期に終了させることも可能となる

相続発生前に、事前に手を打っておくことが争族対策となる。

次回は「空き家の活用方法」です。(執筆者:岩宗 繁樹)