目次
住宅ローン返済計画の決め方
どんな金利タイプにするか？
当然皆さん考えられます。
ただ、それ以外にも大切なことがあります。
住宅ローンの返済計画（プラン）です。
返済計画とは…
もしくは完済年齢をいつにするか？
繰上げ返済をどうやって行うか？
返済方法として、元利金等？ 元金均等？ どちらにするか
などの計画です。
例えば、35歳で住宅ローンを借りようとしている人が、
と聞かれたとき、どうやって決めるでしょうか？
・ 65歳時点で完済できる30年間？
・ とりあえず、今の家賃なみの返済額に併せて35年間、あとは繰上げ返済をしていく？
など完済時の年齢や毎月の返済額を基準に実際は決められる人が多いのかな、と思います。
もちろん金融機関さんらかもいろいろとアドバイスは頂けると思います。
ライフプラン表からわかること
そのなかで1つ基準となりうるのが…ライフプラン表の作成です。
ライフプランとは、簡単にいうと、家計の収支状況や貯蓄などの推移などを客観的な数字で把握するものです。
私は、いつもこれに基づいてアドバイスさせて頂きます。
というのは、まずライフプランを作成することによって、
・ お子様の教育費などの大きな支出がいつまで続くのか？
・ 収入の予測、例えば再雇用後の収入見通し
などいろいろな情報を確認することができます。
「25年返済2,500万円」の住宅ローンの借入をした場合
例えば、
奥様：32歳
お子様（2人）：長男5歳と次男3歳
の4人家族。
25年返済2,500万円（固定金利１％とします）の住宅ローンの借入をするとします。
2人のお子様が独立される20年後、ご主人様は55歳ですが、このときの貯蓄残高が1,800万円、住宅ローンの残高が約550万円になっているとします。
そして…
・ とりあえず、お子様は独立されて大きな支出がなくなる
・ 5年後の定年時にまとまった退職金がある
という状況で、住宅ローンの繰上げ返済計画が見えてきます。
ライフプラン表から見える返済計画
つまり、貯蓄の1,800万円から550万円全額でも、例え、全額でなくとも一部300万円でも繰上げ返済は可能そうです。
とすると、借入から21年後の住宅ローン残高は少なくとも250万円くらいに減ります。
そして、こういった繰上げ返済が可能ということが、ある程度住宅ローン借入時に分かれば、選択する住宅ローン商品が変わる可能性があります。
どういうことかというと、20年後の貯蓄残高と住宅ローン残高を見ると、当初の20年固定の商品の選択をしていれば固定期間終了後の金利上昇のリスクを考える必要がないということです。
長期間金利が固定されるタイプの商品でも、フラット35に代表される全期間固定商品、25年、20年、15年などさまざまな商品があります。
借入当初、当面の毎月の返済額を抑えるために25年返済にしたとしても、20年後に繰上げ返済が可能ということが予測できれば、選択する住宅ローン商品が変わる可能性があるということです。
そして、より多くの選択肢のなかから借入時点で一番有利な住宅ローン商品を選択できれば、住宅ローン返済額も大きく変わるということです。
最後に
これは1つの例ですが、住宅ローン控除なども含め返済計画を最適化することによって住宅ローン返済額や税金を抑えたりすることができます。
返済計画を決めるときに、ライフプランを作成してみるということも1つの方法として考えてみてください。（執筆者：吉満 博）
