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相続税は下がっても、後でもめてしまっては元も子もない
相続税を少なくしようと思って不動産投資。
しかしそれが相続でもめる原因になるかもしれません。
相続税対策を考える際に重要なのは「相続税評価額を下げる事」です。
そして、相続税評価額を下げるのに不動産を活用する方法は効果的です。
しかし、相続対策と相続税対策は違います。
確かに相続税は下がるかもしれないけれど、その不動産投資がもとで相続人の間でもめてしまっては元も子もありません。
今日は、不動産を活用した相続税対策の効果と注意点をお伝えしたいと思います。
タワーマンション投資が近年注目されている
数年前から相続税対策としてタワーマンション投資が注目されています。
これは、実勢価格、すなわち不動産の取得価格と相続財産として評価額との差額に注目した対策方法だからです。
あまりに行き過ぎた相続税対策や、不公平感を緩和するため、平成29年税制改正でタワーマンションにおける固定資産税評価の方法を見直すことになりましたが、見直し後でもその効果は決して小さくないといえます。
アパートや中・低層マンション、ワンルームマンションでも相続税対策として効果はありますが、タワーマンションに場合にはその効果を最大化できるところがメリットだといえます。
不動産の相続税評価
不動産の相続税評価は土地と建物に分けて行います。
土地は毎年7月に公表されるその年度の路線価をベースに評価します。
路線価は概ね実勢価格の8割程度に設定されています。
建物は固定資産税評価額で評価されますが、時価の6～7割程度に評価されることが多いと思われます。
タワーマンションの場合、特に高層階では4割程度に評価されることもあります。
特にタワーマンションの場合には価格に占める建物代金の割合が大きいため、その他の不動産以上に評価額を下げる効果があります。
これまで、タワーマンションの固定資産税評価額は高層階、下層階にかかわらず1㎡当たり単価は同じに評価されてきました。
実際にはタワーマンションは高層階ほど販売価格（面積当たり単価）が高く設定されますので高層階ほどメリットが出ます。
平成29年度の税制改正では最高高さ60mを超えるマンション（概ね20階程度）について、固定資産税評価を高層階ほど高く、下層階は低く評価するよう見直されることになりました。
1階と最上階とでは50階建てのマンションで13％ほど、40階建てでは10％ほどの単価差がつくことになります。
平成30年(2018年)以降に竣工するマンションから適用対象になりますので、それ以前に竣工した中古マンションはこの見直しの対象外です。
賃貸不動産の相続税評価
さらに、不動産を賃貸用とした場合にはさらに評価額が下がります。
土地の評価
土地は「貸家建付け地」として評価するので、借地権割合を差し引きます。
借地権割合は前回のコラムでもご紹介した「路線価図」で確認することができます。
数字の後に振られているアルファベットでA～Gのいずれかが表記され、それぞれ90～30％と示されています。
都内の住宅地の場合、70～60％程度のところがほとんどです。
相続税評価額は
により算出します。
借家権割合30％、借地権割合が70％のところでは、21%減額されることになります。
建物の評価
建物は賃貸用建物として固定資産税評価額に対し
で算出しますので、30%減額です。
仮に、下記の様なタワーマンションの評価額を見てみましょう。
1億円（土地 2,000万円、建物部分8,000万円）
実勢価格の80%、借地権割合70%
取得価格の50%
2,000万円 × 路線価0.8 ×（1 － 借地権割合70% × 借家権割合30%）＝ 1,264万円
8,000万円 × 固定資産税評価50% ×（1 － 借家権割合30% × 賃貸割合100%）＝ 2,800万円
1,264万円 ＋ 2,800万円 ＝ 4,064万円
もし現金で1億円を現金で持っていた場合に比べ、
の評価減になります。
小規模宅地の特例の活用
このように賃貸している不動産は「賃貸用宅地」とし小規模宅地の特例の適用が受けられるケースがあります。（面積に上限があるほか、いくつかの適用条件があります）
適用できた場合には土地代がさらに50%分減額され、評価減は6,568万円にもなります。
これに税率を掛けた金額が節税になることになります。
相続税は評価額合計に対し資産が多いほど税率が上がる「累進課税」です。
資産評価額が減ることにより税率も下がり、節税効果が高まります。
不動産による相続税対策の注意事項
以前からお話ししている通り、相続対策と相続税対策は違います。
相続税が下がることはそれだけ多くの資産を次世代に引き継げることに繋がりますが、タワーマンションやアパートの様な不動産を相続する際、複数の相続人間でもめ事の種にもなりかねません。
不動産は相続時にもめやすい資産であることを理解しておく
自宅や投資用不動産が相続財産に中に含まれている場合、不動産を共有で相続することは後々もめる原因になり得ます。
また、今日お伝えしたような家賃収入を生む不動産を相続人みんなが欲しがった場合には分割協議でもめそうです。
これからの需要も見越した立地、物件を選ぶこと
これから日本は人口減少していくことが確実です。
物件によっては賃貸したいが入居者が入らない、というケースもあり得ます。
高騰したマンション価格に注意
2013年頃からマンションの価格は高騰を続け、この4、5年で1.3倍くらいの価格になりました。
特にタワーマンションは値上がりが顕著で、1.5倍近い価格になっていると思われます。
仮にこのマンション価格がバブル価格であったならば30～40%くらいの値下がりがあっても不思議ではありません。
最後に
不動産を活用した相続対策を行う場合、相続発生後に誰が相続するか、物件の立地、将来にわたっての需要、価格動向なども十分に検討して取得すべきだと思います。（執筆者：西山 広高）
