昨年より上昇基調を辿るTOPIXとは裏腹に、下落基調のJ-REIT。
しかし、そのトレンドにも徐々に変化の兆しが見られます。直近の東証REIT指数の推移を確認すると、6月以降は久しぶりの上昇に転じています。
ファンダメンタルズを見ても徐々に底打ちを示唆。J-REITには久しぶりの買い場がやってきたと考えられます。
目次
欧米出口戦略に起因する金利上昇圧力を嫌気
昨年来の東証REIT指数の下落は、外部要因に起因する部分が大きいと言えます。
特に、欧米の金融政策の変更に起因するところが非常に大きいと言えるでしょう。欧米の金融政策を確認してみると、ECB、FRB共に出口戦略を採っています。
すなわちテーパリングですね。金融緩和を縮小し、金利を正常化する方向へ動き始めている訳です。
それに伴い、国内金利も上昇圧力を受けました。これを嫌気する形でREIT指数は下落。直近まで下落トレンドが続いていた訳です。
つまり、REIT指数の下落は国内不動産市況の悪化に伴う下落ではない。よって、個人的には下落の質は決して悪くはないと想定しています。
個人的にはそのように想定しています。
東証REIT指数の利回りはTOPIXの利回りの約2倍
J-REITへの投資における最大のメリットは高配当の恩恵を享受出来るところにあります。
以前の執筆記事でもご紹介させて頂きましたが、利回りが5%を超える優良銘柄も多数存在します。
不動産市況も堅調で、特に、オフィス空室率に関してはリーマンショック前の水準まで回復。オフィス特化型REITへダイレクトに投資することも妙味があるかもしれません。
現状の東証REIT指数の利回りは3.79%とTOPIXの1.91%を大幅に上回っています。（出典：共にBloomberg）
現状のマーケットを考えても、高配当のJ-REITに資金が流入する可能性は非常に高いと想定されます。
日銀によるREIT買い入れも後押し。
日銀が進める大規模な金融緩和の一環として、J-REITの買い入れが継続されています。
年間で900億円ペースの買い入れを行っており、今年も既に約530億円を買付済みです。
逆に言えば、まだ300億円以上の買付余力が残っており、今後もJ-REIT市場には追い風になる可能性が高いと見られます。
今後のREIT市場では、高利回りに目を付けた個人投資家の買い、さらには、日銀による買い入れのサポートがあることが見込まれます。
よって、J-REITの買付は今がチャンス。個人的には、インカム（配当）に加えてキャピタル（上値）も狙えるタイミングだと想定しています。（執筆者：徳田 陽太）
