不動産を譲渡した場合の盲点　所得がなくても扶養から外れてしまうケースがあります

不動産を譲渡した場合に、その譲渡について譲渡益が発生している場合にはその譲渡所得について通常所得税が課税されるということは大抵の方がイメージできることと思います。

ただしその譲渡益については特例が適用できる場合があり、その特例として特別控除を適用したのであれば譲渡所得は0円となるような事もあります。

それなのに扶養から外れてしまうというのはイメージできない方が多いのではないでしょうか。

この記事ではどのようなケースで所得0円でも扶養から外れるのか、具体的に紹介し、扶養から外れる理由についてご説明します。

不動産を譲渡した場の特別控除とは

所得税の計算においては一定の不動産の譲渡をした場合には、その譲渡益について一定額の特別控除額を認めています。

代表的な例としては居住用財産を譲渡した場合の特別控除、収容等により不動産を譲渡した場合の特別控除の二つがあります。

その二つについて内容を大まかに確認します。

居住用不動産を譲渡した場合の特別控除

自分が住んでいた家屋を住まなくなった日の3年以内の12月31日までに売った場合（家屋と共にその土地を売った場合のその土地を含む。）にはその居住用不動産の譲渡益について3,000万円まで特別控除が認められる特例です。

収用等により不動産を譲渡した場合の特別控除

公共事業のために土地建物を売った場合には、その土地建物の譲渡益について5,000万円までの特別控除が認められる特例です。

上記の特別控除の適用を受ける場合には、原則として確定申告により一定の手続きをする必要があります。

ただし、実務的な対応として収用等等の場合には、もともと確定申告義務がなかったような方の収用等については、収容証明書等を提出することにより確定申告をする必要はなくなります。

ここまでの解説で、不動産の譲渡をしても特別控除の適用がある場合には、所得は0円となるような場合があったり、そもそも確定申告をする必要すらない場合があることがお分かりいただけると思います。

所得が0円なら扶養に入れるのではないかと考える方が多いのではないでしょうか。

それではなぜ所得が0円だったとしても扶養から外れてしまうのでしょうか。その理由を次で解説したいと思います。

所得0円でも扶養から外れる理由

所得税の扶養に入るかどうかの判定は、その扶養対象者自身の合計所得金額が38万円以下であるかどうかで決まります。

合計所得金額とは条文上の言葉を借りずなるべく平たく言うと、

(1) 全所得の合計額及び損益通算後の金額
(2) 総合課税の長期譲渡所得と一時所得は2分の1の金額
(3) 損失の繰越控除の規定の適用がある場合には、その適用前の金額
(4) 申告分離課税の所得がある場合には、それらの特別控除前の金額

以上のルールに従って全所得金額を合計した金額をいいます。

これでお分かりいただけると思いますが、扶養の判定にあたっては(4)のとおり特別控除を考慮に入れることができないのです。

つまり特別控除前の譲渡所得の金額が38万円を超える場合には、特別控除を適用して所得が38万円以下になったとしても、扶養からは外れてしまうのです。

この点を誤解している方や勘違いされる方が大変多いです。

イメージとしては所得が0円になるならいつもと同じ所得状況だし、扶養に入れるものと考える気持ちは分からなくもないですが、法律上はこのように所得が0円であったとしても扶養からは外れることもあるということを覚えておいてください。

最後に

今回解説した内容は非常に誤解が多い取扱いです。

今年度に不動産を譲渡して特別控除の適用を受けようとしている、例年なら扶養に入れているご家族がいる方は、もう一度年末調整、確定申告をするにあたって本当に扶養に入れてしまっていいものか見直しをしてみてください。

ひょっとしたらその不動産の譲渡をした年度だけ扶養からは外れているかもしれません。（執筆者：寺田 悟）