「持ち家」か「賃貸」の選択を適当に考えると老後に苦労する。大家さんが高齢者の入居を拒む現実。

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永遠のテーマ「持ち家」か「賃貸」か

持ち家か賃貸かで悩む

持ち家、すなわちマイホームを取得するか、賃貸暮らしを続けるかで悩まれる方は少なくありません。

しかしながら、その答えはそれぞれの方や家族、仕事、資産状況によって違いますので全ての方に当てはまる「正解」はありません

賃貸と持ち家のそれぞれのメリットとデメリットと合わせ、どちらかを選択するにあたって「気を付けておかなければいけないこと」をお伝えしたいと思います。

賃貸のメリット

賃貸に住むことの最大のメリットは

「取り巻く環境に応じて住み換えることが容易なこと」

でしょう。

転勤が多い人や、いずれは地元に戻って働こうと考えている人。

子供が大きくなったら少し大きなところに住み換えたり、逆に独立したら少し小さなところに住みかえる。

時には引っ越して気分を変えるのが好き、という方もいらっしゃいます。

いずれは、親の実家に住むことになるのでそれまでは賃貸住まい、という方もいるでしょう。

賃貸の最大のメリットは「身軽」ということになりそうです。

持ち家のメリット

一方、持ち家の最大のメリットは

「ローンが終われば自分のものになる」

ことでしょう。

ローンの返済が終われば住宅費負担が小さくなり、大家さんの都合で追い出される心配もないです。

マイホームは文字通り「ホーム」です。

生活の拠点として、家族が最も落ち着くところ、ホッとするところではないでしょうか。

一度マイホームを手に入れれば、おそらく長く住み続ける方が多いでしょう。

マイホームを手に入れることが「夢」という方も多いと思います。

賃貸と持ち家のデメリット

それは、それぞれの裏返しということになります。

持ち家の場合には、家を持つことで容易に住み換えなどはできなくなります。

賃貸の場合にはいつまでも家賃負担からは逃れられません。

デメリットはどちらもある

人口減少が進む中での「持ち家の買い時」は?

持ち家を買う場合、買い時はいつなのでしょうか。

人口減少社会を迎えるこれからの日本では、多くのところで不動産価格が下落することが予想されます。

不動産価格が下落するということ

・ 持ち家を買うタイミングを待った方が価格が下がるかもしれない。

・ 今持ち家を買うと、売却するときに今よりも値段が下がるかもしれない。

・ 空き家が増えると賃貸の場合の賃料も下がるかもしれない。

ということもありそうです。

一般的に賃貸住宅の賃料は景気変動に左右されにくいと言われます。

賃料が上がるときも下がるときも緩やかに変動する

と考えるのが一般的な考え方です。

ただし、契約更新時や引っ越し時などには大家さんとしても実需に合わせて価格を改定したいと考えます。

全体相場としては緩やかな変動でも、個々のケースでは大きく変わる可能性があることも考慮しておく必要があります。

持ち家を購入しようと考えるならば

・ ある程度の頭金が確保できていること

・ 無理なく返済できる計画が立てられる予算を確認すること

を検討したうえで「予算内で購入できる良い物件に巡り合えた時」が買い時と言えるのではないでしょうか。

賃貸住宅の大家さんが考えること

日本全体ではこれから人口が減りますが、エリアごとに見ていくと人口が増えていく場所もあります。

例えば、交通インフラや周辺施設の充実などが進んでいるにもかかわらず、賃貸物件の供給が追い付いていないエリアでは、需要と供給のバランスをとるため、賃料が緩やかに上昇していくと考えられます。

そのようなエリアに物件を持つ大家さんは、次の契約更新時や、入居者が入れ替わるときに賃料の値上げを考えることもあるでしょう。

リスクは最初から回避したい

リスクは回避したい

大家さんには「リスクのある入居者はお断りする」権利があります。

あからさまに「外国人お断り」や「高齢者不可」と表示するのはいろいろと問題がありそうですが、入居時には「審査」があります。

「賃料を滞りなく支払えるかどうか」が主な審査項目ですが、審査をへてお断りする理由については開示する必要がありません

極端に言えば、「この人は嫌い、うまくやれそうにない」などの大家さんの主観を理由(本音)に入居をお断りすることも可能です。

賃貸暮らしを続けていても

・ コツコツと資金をため、子供が独立したら小さな家を買おう

・ リタイアしたら田舎暮らしをしようと思っているのでその資金をためている

・ 将来、両親の家を相続する予定なので、それまでは賃貸で良いと考えている

などのように将来持ち家を確保する計画がある、確保できる見込みがある場合には気にすることはないでしょう。

一生賃貸に住み続けようと考えている場合

貸主、すなわち

大家さんの判断で入居できないことがある

ということを考えておく必要があります。

これから高齢化社会が進行していくと、高齢者の住むところに関してはますます社会問題化していくと思います。

賃貸住宅は大家さんの資産であり、そこに住む人を選ぶ権利があるのです。

大家さんが「高齢者には入居して欲しくない」と考え、断わられてしまう可能性も考慮すべきです。

実際の相談

90歳と65歳の親子で入居できる賃貸住宅を探していましたが、なかなか見つかりません。

これまで住んでいた賃貸住宅が事情により建て替えになるため、退去せざるを得なくなるため転居先を探していていました。

まず、入居者の年齢を大家さんにお伝えした時点でほとんど断られてしまいます

仮に内見(見学)できたとしても、入居申し込み後の審査で断られてしまう可能性も高いのです。

高齢者専用住宅は賃料が高い

最近は有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅などの高齢者専用住宅も増えてきています。

これらの施設は一般的な賃貸住宅に比べ、さまざまな付帯サービスがあることもあり、賃料や入居金が高く設定されています。

比較的資産をお持ちで、こういった施設に入居する費用の負担が可能な場合は良いのですが、そうでなければ選択肢はグッと少なくなってしまいます。

高齢者が家探しする負担

高齢では物件を探すのも一苦労

高齢になってから住む家を探すのに苦労されるというのは体力的にも精神的にも負担が大きいことは容易に想像できるでしょう。

大家さんの立場で考えてみれば、仮に事件などではなくても自身が所有する物件内で入居者がお亡くなりになることに抵抗を感じることは想像に難くありません。

まとめ

「賃貸」か「持ち家」かを考えるときには、今後の住宅費の負担だけではなく、

・ ご自身やご家族を取り巻く環境や生活スタイル

・ 資産状況の推移

なども含めて考えておく必要があります。

ファイナンシャル・プランナーにはさまざまな相談が寄せられますが、多くの場合「キャッシュフロー表」や「ライフイベント表」の作成をお勧めします

これから先に起こることは予定通りにいかないことも少なくありませんが、自分なりのライフデザインを行い、当初の想定と現況との間に大きな差ができた時には見直すことも必要です。

住居費は、生活するうえで大きなウエイトを占めます。

なんとなく「何とかなるだろう」と漠然と考えていると思わぬ苦労をすることにもなりかねません。(執筆者:西山 広高)

この記事を書いた人

西山 広高 西山 広高»筆者の記事一覧 (37) http://www.nishiyama-ld.com/

西山ライフデザイン株式会社 代表取締役
慶應義塾大学卒。大手建設会社に入社し、主に建築営業とお客様の不動産の活用提案業務に従事。2015年に退職、西山ライフデザインを設立。ファイナンシャル・プランニングと不動産の知識と経験でクライアントの「ワンダフルライフ」の実現をサポートする。趣味は2006年から始めたマラソン。第1回東京マラソンに出場。その後、ウルトラマラソンやトレイルランニングの大会も出場、完走歴あり。妻と2人の子供の4人家族。1968年生まれ。東京都大田区在住。
<保有資格>:宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、AFP、住宅ローンアドバイザー、ビジネス法務エキスパート
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