「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」の6つの落とし穴 かえって税金が増える可能性も»マネーの達人

「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」の6つの落とし穴 かえって税金が増える可能性も

現役世代が住宅を購入するのは難しい時代

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度


給料もなかなか上がらないのに社会保険料や税金が上がっていく中、現役世代が住宅を購入するのは難しい時代となりました。

それでも自分の城であるマイホームは欲しいもの。

そんな状況を反映するかのように、今、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」が注目を集めています。

メリットが大きい制度なのですが、気をつけないとかえって税金が高くつくかもしれません。


住宅取得等資金の贈与税の非課税制度

住宅取得等資金の「贈与税の非課税制度」とは、マイホーム購入のための資金を親や祖父母などの直系尊属から生前贈与でもらう場合の非課税措置の制度です。

高齢世代のタンス預金などの現役世代への移転の促進と住宅市場の活性化を目的に創設されました。
「節税しながらマイホーム資金を親などからもらうしくみ」
です。

2018年現在、

・ 一般住宅では700万円まで

・ 省エネ等住宅では1,200万円まで

が非課税とされています。

この非課税制度は、
・ 暦年課税制度
・ 相続時精算課税制度
いずれかで組み合わせて使うことができます

暦年課税制度と組み合わせる


非課税の上限額が810万円(省エネ等住宅では1,310万円)

相続時精算課税制度と組み合わせる


非課税の上限額が3,200万円(省エネ等住宅では3,700万円)

メリットが大きい反面、いくつか注意点があります。

うっかりすると高い贈与税を払うことになります。


注意1:所得要件がある

所得制限に注意


この非課税制度を暦年課税制度で適用を受けようとする場合、
「贈与を受けようとする年分の合計所得金額が2,000万円以下でなくてはならない」

という所得制限があります。

所得が会社からもらう給料だけならば年収2,200万円が目安です。

副業してる場合は要注意


最近は副業する方も少なくありません。

株やFX、仮想通貨などの投資、民泊営業や不動産オーナーをしている方は要注意です。

また、たまたま譲渡所得が発生した場合も所得要件にひっかかる可能性があるので注意しましょう。


注意2:期限が厳しい

期限が厳しい


この非課税制度では、

・ 住宅の取得(引渡、登記)

・ 新築や入居の要件

が「贈与を受けた年の翌年3月15日まで」と決められています。

入居については、仮に3月15日までに入居できなくても、入居が確実と見込まれ、かつ同年12月31日までに入居していればOKです。

生前贈与で資金を親から調達する一方、住宅ローンを組むことを考えている場合には、さらに注意が必要です。

住宅ローン控除では、
取得の日から6か月以内に入居し、かつ、適用を受ける各年末において入居していること

が要件です。

きちんと期日を確認した上で、適用を考えるようにしましょう。


注意3:直系尊属からの贈与でなければダメ

直系尊属からの贈与のみ


住宅購入の名義が夫の場合、
「妻の両親からマイホーム資金をもらった」
というのではこの非課税制度の適用を受けることはできません

あくまでも住宅を購入する本人の父母や祖父母などといった直系尊属でないといけません

ただし、養子縁組をしている場合は別です。

つまり、住宅購入する本人が妻の両親の養子になっている場合、その妻の両親から贈与された住宅購入資金は非課税の適用を受けられます。


注意4:全額を住宅購入に充てないとダメ

すべて住宅購入に使う


この非課税制度は、
貰った資金を全額住宅購入に充てる

ことが要件となっています。

そのため、一部を住宅購入に充て、残りを別の目的に使った場合、適用を受けることができません

また、よくある誤解が「この非課税の住宅取得等資金を住宅ローンに充てることができる」というもの。

住宅ローンは購入のための借金に過ぎず、住宅購入そのものではありません。

そのため、ローン返済に使ったら通常の贈与と同じ扱いです。


注意5:住宅の要件に注意

住居用のみに適用


購入するマイホームそのものについても要件があります。

・ 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下、床面積の2分の1以上が受贈者の住まいに使われる

・ 中古物件なら取得からさかのぼって20年以内に建築されたものであること

などです。

1つでも外れれば適用を受けられません

また、この非課税制度の適用が受けられる建物はあくまでも居住用です。

そのため、別荘や投資用物件はこの非課税制度の対象から外れます。


注意6:住宅工事主や売買関係者に身内がいてはいけない

工事、売買関係者の身内はNG


住宅を購入するとなれば、工事が発生したり、売買を行ったりするものです。

このときの工事の契約者や売買関係者が親族や親戚など特殊関係者であってはいけません

内縁の妻や夫やその親族、また身内からなる同族会社も特殊関係者です。


落とし穴に注意

この他、
相続時精算課税制度での適用の際や受贈者が海外在住の場合の注意点
などもあります。

メリットが大きい制度ほど、落とし穴が多いもの。

うっかりハマることがないよう、できることなら検討段階で専門家に相談するようにしましょう。(執筆者:鈴木 まゆ子)

この記事を書いた人

鈴木 まゆ子 鈴木 まゆ子»筆者の記事一覧 (57) http://ameblo.jp/mayusuzu8/

税理士、心理セラピスト。
2000年、中央大学法学部法律学科卒業。12年税理士登録。現在、外国人の日本国内での起業支援に従事。会計や税金、数字に関する話題についての記事執筆を行う。税金や金銭、経済的DVにまつわる心理についても独自に研究している。共著に「海外資産の税金のキホン」(税務経理協会、信成国際税理士法人・著)がある。ブログ「税理士がつぶやくおカネのカラクリ」
<保有資格>税理士
【寄稿者にメッセージを送る】

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