住宅ローン・金利タイプ別借入状況

住宅ローンの金利タイプを決めるときの考え方

住宅金融支援機構が実施する「民間住宅ローンの実態調査」(2017年)によると、金利タイプ別の住宅ローン借入状況は、

・ 変動型(変動金利タイプ):56.5%
・ 固定期間選択型:30.1%
・ 全期期間固定型:13.3%

さらに、固定期間選択型で当初の固定期間別の内訳でいうと、

・ 固定期間10年未満:30.1%
・ 固定期間10年:54%
・ 固定期間10年超:15.9%

となっております。

この調査結果では、変動金利が過半数を占め、期間選択型でも固定期間10年以下の金利タイプが84%という状況です。

基本的には、固定期間が短いほど、金利変動のリスクは大きくなります

金利タイプを決めるとき、金利変動リスクに対する考え方もありますが、リスクをどれくらいとれるかによっても選択する商品は変わります

そこで、「金利タイプ」別に、検討する際の注意点を考えてみました。

変動金利を積極的に検討する場合

金利上昇リスクを吸収もしくは回避できる人

金利が上昇した場合に、

・ 繰上げ返済などの資金がある、もしくは、

・ 貯蓄に対して借入金額が少ない

という方は、変動型の低金利でいけるところまでいくという考え方ができます。

つまり、金利上昇した場合でも、そのリスクを吸収できる人です。

そういう方はそもそも住宅ローンを借りる必要がないと思われるかもしれません。

ただ、現在は住宅ローン減税もありますので、条件次第ですが、住宅ローンを利用した方が団体信用生命保険含めお得という場合があります。

こういった方は積極的に変動金利を検討しても良いと思います

金利動向を気にしながら、金利が上がりそうであれば借換える

いったん変動金利で住宅ローンを契約し、金利が上昇しそうと思ったら他の商品に借り換えるから変動金利にするという考え方です。

確かに、将来の住宅ローンの借換えは可能です。

ただ、注意すべきは、そのとき必ず借換えができるかは分からないということです

新たに住宅ローンを契約し直すということですので、借換え時点の年収や年齢、住宅ローン残高と担保価値の状況などの審査をクリアすることが必要です。

また、金利が上昇するタイミングを判断するのは、相当難しいと考えられます。

実際に変動金利が上昇するタイミングでは、借換えを予定していた長期金利に連動する固定期間10年以上の商品の金利は、既に上昇している可能性が高いです。

将来的に金利は上昇しない、しても上昇幅は少ないと考える

将来的に金利はそんなに変わらない、だから変動金利という考え方もあります。

確かに、将来、金利がどのように推移するかは誰も分かりませんし、もしかすれば金利はそれほど上がらないかもしれません。

ただ、それは結果論であり、借入時点からみると希望的観測に過ぎません。

ですので、金利が上昇した場合の状況は知っておくべきです。

例えば、5年後あるいは10年後、金利が1%ないし2%上昇した場合、

・ 毎月の返済額、総返済額はどのようになるのか

・ 家計にどれくらいの影響があるのか

こういった点を把握した上で、変動金利を検討すべきです。

全期間固定金利を積極的に検討する場合

全期間固定金利を積極的に検討する場合

・ 変動金利は怖い!
・ 金利上昇について考えたくない!
・ 金利動向を気にする・考えるのはきらい、面倒!

という考え方や性格の人は固定金利で良いと思います

固定金利は、金利変動リスクを住宅ローン契約者ではなく、金融機関が負います。

その分、変動金利と比べ高い金利が設定されています。

言い換えると、金利上昇リスクに対する保険料を支払っているともいえます。

変動タイプと固定タイプの金利差…これが保険です。

例えば、3,000万円を借入期間30年間で借入したとして、固定金利(1.3%)、変動金利(0.625%)とすると

固定金利の毎月返済額:10万681円

変動金利の毎月返済額:9万1,411円

その差、10万681-9万1,411=9,270円

これが保険料です。

毎月9,270円というと大きいように見えます。

ただ、この差は、借入時点の変動金利の返済額と比べた場合であって、将来の金利動向によってこの差(保険料)は変わる可能性があります

また、借入金額によっても、繰上げ返済で返済期間が短くなった場合などでもこの保険料は変わります。

そういった点も考慮しながら、金利変動に対するリスクに対して、払ってもよい保険料と考えられるのであれば、全期間固定金利を積極的に選ばれて良いのではないでしょうか。

期間選択型を積極的に検討する場合

期間選択型住宅ローンとは

固定期間選択型といっても、固定する期間によって3年・5年・7年・10年・15年・20年など金融機関によって商品は異なります。

期間選択型の住宅ローンは、当初固定期間が終了すると変動金利になるか、その時点でもう1度期間選択型の商品を選ぶという商品です。

ただ、もう1度期間選択型の商品を選ぶといっても、その時点の基準金利がどうなっているかは分かりません

つまり、期間選択型の商品は、固定期間終了時点の金利は分からない商品です。

固定期間終了時点で収入の見込みや見通しが変わる

固定期間が終了する時点でなんらかの一時的な収入や配偶者の方の職場復帰など、世帯の収入の状況が変わるという場合、当初〇年間だけ固定にしておいて、固定期間終了後は金利が上昇していた場合でも、そのリスクに対応できるという方です。

借入時点では難しくても、固定期間終了時点であれば、金利上昇に対するリスクヘッジができるという方は、積極的に固定期間選択型を検討するのも良いと思います。

変動金利と全期間固定で決めきれない場合

変動金利と全期間固定で決めきれない場合

「変動金利はちょっと怖い、でも固定金利は高い…」と変動か全期間固定では決めきれず、中間的選択という方もいらっしゃいます

ただ、固定期間終了後の金利状況はどうなっているか分かりません

固定期間終了時点の状況をしっかりと理解した上で決めないと、とりあえず、良いとこどり、結論? を先延ばし的な感覚で期間選択型商品を選ぶとのちのち後悔することになりかねません

金利上昇リスクを最小限にしながら返済額を少なくする

住宅ローンを決める際に、誰でも金利上昇リスクも総返済額もできるだけ少なくしたいと考えられるはずです。

金利上昇のリスクの大きさは、住宅ローンの残高によって変わります

金利が上昇した場合、住宅ローン残高2,000万円と1,000万円ではリスクの大きさは異なります。

つまり、固定期間選択型の商品を選んだとしても、固定期間終了後の住宅ローン残高次第では金利上昇のリスクを最小限にできる場合もあるということです。

そして、結果的に全期間固定金利を選んだ場合と比較して、総返済額を少なくするという考え方です。

ただ、こういった考え方で決めるためには、マイホーム購入後の住宅ローン残高や貯蓄の推移、固定期間終了時点の家計の状況などの見通しを知る必要があります。

そのために、住宅購入後のライフプランを作成することも1つの方法です

住宅ローン商品を決める際、住宅会社さんや仲介会社さん、金融機関からもいろいろなアドバイスをいただけるとは思います。

ただ、住宅ローンは金額も大きく、長期に渡る借入です。

あとあと予測しなかった事態に後悔するということがないようにそれぞれの特徴やリスクを十分に検討したうえで決めてください。(執筆者:吉満 博)