マンションを選ぶ基準というのは人それぞれですが、マンションを購入する場合にどこを見て、または何を重視して決めるのでしょうか？
専門家のアドバイスや新築マンションのパンフレットに書かれている一般的な基準やセールスポイントといえば、マンションの値段、駅からのアクセス、周辺の環境、建物の構造や性能、規模(総戸数)、階数や間取り、方角などがあるでしょう。
これらはあたりまえの選択基準ですが、実は大事なポイントが抜けています。
それは「マンションの管理組合・管理会社の力量」です。
目次
3つの観点からわかる管理組合・管理会社の力量
まず、マンションの管理組合と管理会社の組織的な位置付けについて説明します。
「管理組合」は住人から構成される組織です。
「管理会社」は管理組合から管理・運営を委託される関係にあります。
管理会社は、管理人の配置、共用部分の清掃、エレベーター等の保守・点検のほか、管理組合が行う集会の開催や規約の作成、クレーム対応等のアドバイスやサポートを行います。
管理組合・管理会社の力量は、次に挙げた3点を観察することで見極めることができます。
2. 管理会社等による共用部分の管理状況
3. 大規模改修や建替えに備えた修繕計画と実施状況
これらが不十分な場合は、管理組合や管理会社が組織としてしっかり機能していないといえるでしょう。
ここでいう「共有部分」とは、エントランス、廊下、階段、エレベーター、庭、駐車場・駐輪場、その他の共有施設等、並びにバルコニー、テラス、専用庭等（以下バルコニー等）が該当します。
ただし、バルコニー等は、専用的に使うことができる部分ですが、災害時の避難経路になるため共用部分に属します。
check point1：住人のコンプライアンス意識
住んでいる人がしっかりとしたコンプライアンス意識を持っているかどうかは、マンション生活の中で大切なポイントです。
その点を簡単にチェックするには、共用部分に住人の物が置かれていないかを見るといいでしょう。
マンションなどの集合住宅は、1つの敷地と建物に多くの世帯が一緒に暮らすことになります。
暮らしやすく快適な生活を営むためには、住人が守らなければならないルールがそこに存在します。
そのルールは、入居前に配付される管理規約や重要事項説明書（契約時に不動産会社の宅地建物取引士から説明を受け署名・押印をする）で明文化されています。
共用スペースは、そもそも管理規約の有無にかかわらず、住人全員がその場所を共有するためのものであるため、たとえ傘一本でも占有してはならないはずです。
しかし、時として以下のような状況が見受けられます。
・ バルコニー等の手すりや窓枠に洗濯物・ふとんが干されている。
・ バルコニー等に緊急避難時に移動が不可能な大きい花壇や植木のが置かれている、物置が設置されている。
こうした場合は、そのマンションの住人のコンプライアンス意識が低いととらえざるを得ないかもしれません。
check point2：共用部分の管理状況
マンションにすべての人がともに使う共用部分がきちんと管理されているかどうか。
これは、具体的に以下のような項目をチェックすることで判断できます。
・ ゴミの収集場所でゴミは分別されているか。
・ 庭木や花の手入れは行き届いているか。
・ エレベーターや照明等の設備はメンテがされているか、等々。
例えば、ゴミ収集場内の整理整頓および分別がしっかりされていれば、住人への周知徹底が図られていることがわかります。
また、庭木は剪定されているか、枯れた草花はないか、共用スペース内の室内外にある電灯等は切れていないか等々。
これらの状況は、実際にマンションに足を運んで、ご自分の目で見て確認できることでしょう。
check point3：大規模改修や建替えに備えた修繕計画の実施状況
これについては、一般的に、立案された長期修繕計画に則って改修や建替えが実施され、その状況を履歴に残す仕組みがあります。
この長期修繕計画は、建物の資産保全と維持を目的としているため、資産価値に直結する極めて重要な項目です。
具体的なチェック項目は次のとおりです。
・ 修繕積立金の不足や滞納はないか。
・ 修繕・改修業者の選定基準等のプロセスがあり、その実績について第三者のチェックを受ける仕組みがあるか、等々。
これらの情報は販売を仲介する不動産業者が把握しているので、確認することをお勧めします。
管理組合の取り組みや資金管理が良好である場合は、将来的に資産価値の維持にかなり貢献すると見込まれます。
新築マンションの場合は、どうやって判断する？
これまで、すでに居住者のいるマンションの管理組合・管理会社の力量の見極め方についてお話ししてきました。
それでは、まだ居住者の入っていない新築マンションの場合はどうでしょうか。
新築マンションでは、当然のこと管理組合もまだできていないので、管理会社の支援体制を確認することになります。
これについては、管理会社が一般的に契約前に行う管理説明会で確認することになります。
check point1：住人のコンプライアンス意識 ～新築マンションの場合～
まず、住人のコンプライアンス意識ですが、管理会社等が住人の規範意識を高めるための施策と強力なサポート体制をしっかり謳っているかを確認します。
具体的なチェックポイントの一例を挙げてみると…
・ 管理規約に違反する住人に対してどのように通知すると言っているか？
例えば、掲示板に注意書き1枚を掲示するだけの対応なのか、
またそれに対するフォローはどのように行うか？
等々です。
管理会社の対応がしっかり行われるようであれば、このポイントはクリアです。
check point2：共用部分の管理状況 ～新築マンションの場合～
共用部分の管理状況については、例えば管理員や清掃員の人数および勤務時間、定期清掃の実施頻度、ゴミ出しのルール等の管理体制が明確に説明されているかなどを確認しましょう。
check point3：大規模改修や建替えに備えた修繕計画の実施状況 ～新築マンションの場合～
大規模修繕等の計画についても、事前の説明会等で長期的な計画や具体的な取り組み、修繕履歴の管理、修繕積立金の見直しを含む徴収プランなどがしっかりと示されているかどうかがポイントです。
日本においては、一般的に景観や美観に資産価値を認めている欧米諸国と違い、この部分が相場に影響を与えるには至ってないのが現状です。
しかし、今後は国の政策によって外国人労働者が増加し、永住権の取得が拡大されてくれば外国人が普通に住宅ローンを組みマンションの住人になることも十分予想されます。
そのことは、文化や価値観の異なる多様な住人のまとめ役としての管理組合・管理会社等の力量が一層問われることとなり、それによってマンションの「品」や「資産価値」が決まってくるといってもよいと考えます。
将来的には、それがマンションを買うだけでなく売る際のポイントにも大きく関わってくるかもしれません。（執筆者：小林 仁志）
