住宅等の不動産を購入をする場合には、物件価格以外にさまざまな諸費用が必要になります。

例えば、仲介業者を利用して不動産を購入する場合には、物件価格の3%+6万円(税別、受け取れる上限)を支払わなければなりません

ネット上のサイトなどではこの仲介手数料を、「0円にします」というフレーズをよく見かけます。

高額になりやすい仲介手数料が無料になるならとても「お得」に感じますが、この仕組みや難点についてもしっかり理解しておかないと、後で大変なことになるかもしれません

仲介手数料0円

仲介手数料が0円になる仕組み

すでに多くのサイト等で解説されているとおり、不動産を売買する場合、仲介業者は仲介手数料として物件価格の3%+6万円(税別)を 「売主」と「買主」の双方からそれぞれ受領でき、この仲介手数料を売主からしか受領しないことで「仲介手数料0円」が実現します

ただし、仲介手数料0円で物件を購入するには諸費用を抑えられるというメリットとともに、いくつかのデメリットも存在することを知っておかなければなりません

不動産取引の「抜き行為」にあたるか、あたらないか

仲介手数料0円業者を利用する場合、もっとも注意すべきなのが、それが不動産取引の「抜き行為」にあたるかどうかという点です。

抜き行為」とは、買主が仲介手数料の支払いを免れるために、物件の紹介を受けた仲介業者を通さずに売主と直接契約したり、仲介手数料を要求しないもしくは減額することを条件に、別の仲介業者を通じて契約を結ぶことをいいます。

例えば、あなたがA業者から紹介された△物件を気に入って購入しようとしたとき、たまたまネットで見つけた仲介手数料無料を謳うB業者を通じて購入した場合、あなたは仲介手数料分の資金を得したと感じるかもしれません。

しかし、このような行為が不動産取引の「抜き行為」として認定されると、A業者から報酬を請求される可能性があります

抜き行為に対しては、これまで多くの訴訟が提起されており、抜き行為が認められた場合は、媒介報酬(仲介手数料)相当額を、物件を紹介してくれた業者に買主が支払わなければならない判決も出ています(参考判例:一般財団法人 不動産適正取引推進機構  判例検索システムより(pdf))。

訴訟内容や判決結果についてはケースバイケースですが、この抜き行為が社会的、倫理的に問題であることは否めません

買主からの仲介手数料を領収しないという取引ではその性質上、どうしても「抜き行為」が行われてしまう可能性を否定できません。

自分がこれから行おうとする不動産取引が「抜き行為にあたるかどうか」を客観的な視点でもう一度考えてみてください

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売主から仲介手数料が支払われない物件は積極的に紹介されるか

不動産市場には、売主から仲介手数料が支払われない物件(売主が別の仲介業者に売却依頼している等)もたくさん流通しています。

その様な物件の場合、買主からの仲介手数料を0円にはできませんので、仲介手数料0円を謳う業者は仲介手数料を50%オフにするなどの仕組みにしているようです。

もちろん、売主から仲介手数料を受領できない物件を積極的に紹介してくれる仲介手数料0円業者もたくさんあるとは思いますが、そうではない業者もいます。

いくら仲介手数料が無料若しくは安くなるにしても、それだけにこだわるとせっかくの優良物件情報を逃してしまうかもしれません

価格交渉はどこまで可能か

一般的に、物件の価格交渉になった場合、売主はその物件の

「引き合い状況」
「販売期間の長短」
「市場の動向」
「利益率」など

総合的に勘案して値引き交渉に応じるかどうかを判断します。

このとき、売主から仲介業者に支払われる仲介手数料は、物件の「利益率」に大きく関わりますので、売主が値引きに応じるにしても仲介手数料の減額を提示される場合があります。

つまり、仲介手数料0円業者は、売主からの仲介手数料を最低限確保しながら価格の交渉をすることになるのです。

値引き交渉により、結果的に売主から仲介手数料を受領できなくても買主から仲介手数料を受領できる一般的な仲介業者と、そもそも売主からしか仲介手数料を受領しない仲介手数料0円業者とでは、価格交渉の結果に差が出ると考えるのが自然なのではないでしょうか。

ただし、一般的な仲介業者、仲介手数料0円業者を問わず、実際に利用する仲介業者やその担当者によっても当然、交渉結果は変わることになります。

「仲介手数料0円」の今後は…

仲介手数料を無料若しくは50%にするという仲介業者は年々増えており、もしかすると将来的には「買主から仲介手数料を受領しない」という不動産取引(米国方式)が一般的になる可能性もあります。

しかし、現在の日本での不動産取引については、法の整備、商慣習などがまだその様な制度・仕組みになっていないため、買主側が仲介手数料を支払わない前提での取引については、本記事内で触れたいくつかのデメリットもしっかり理解することが大切です。(執筆者:高幡 和也)