不動産会社の営業マンから「節税になる」ということでマンションやアパートの購入を勧められることがよくあります。
魅力的な話ではありますが、節税目的でマンションやアパートの賃貸経営に手を出すと不本意な結果を招くことが多く、節税目的を強調してくる不動産会社は詐欺的な悪質業者である可能性もあります。
ここでは、節税目的での不動産投資に潜むリスクを解説します。
目次
マンション、アパート経営は節税になるのか？
マンションやアパートの賃貸経営などの不動産投資をすることで節税できるのは事実です。
ただし、節税ができるのは、ある1つの条件を満たしたときだけです。
その条件とは、
ことです。
不動所得が赤字になると、給与所得や事業所得など他の所得と通算すれば総所得金額が減るため、所得税を軽減できます。総所得金額が減ると、自動的に住民税も減ります。
これ自体は、ありがたいことですが、節税の目的を実現し続けるためには、収支が赤字になるように賃貸経営を続けていかなければなりません。
節税はできても、それ以上に損失が出るのであれば、何のために投資したのかわからなくなってしまいます。
節税目的でも損しない賃貸経営法とは
マンションやアパートの賃貸経営で節税効果を出しつつ損をしないためには、上手なやり方というものがあります。
それをひとことで言うと
ことです。
この状態を実現できれば、実質的には黒字でも節税効果を出せます。
不動産所得が赤字になる場合というのは「賃料収入－経費」がマイナスになるということです。
そして、経費には次の2種類のものがあることがここでのポイントになります。
(1) 実際にお金を支払う費目
固定資産税や修繕費、管理会社に支払う管理費や修繕積立金、借入金の利息、その他さまざまな費用があります。
(2) 実際にはお金を支払わないけれど収入から差し引くことができる費目
建物の減価償却費があります。減価償却費とは、資産を取得した場合に、耐用年数に応じて取得費用を一定年数に分けて経費として計上する費目のことです。
・「賃料収入－(1) の費目」は黒字
・「賃料収入－(1) の費目－(2) の費目」は赤字
この2つの条件を満たすゾーンに、賃料収入額と(1) の費目の出費を調節できれば、節税効果を出しつつ黒字運営できます。
不動産投資は節税のためにやるものではない
節税目的でも損をしない賃貸経営法をご紹介しましたが、現実にはかなり大変でしょう。
大変というより、努力してできるものではないのかもしれませんが、しっかり儲ける方向に努力した方がよほど建設的なはずです。
儲かったら節税にはなりませんが、それはそれで良いことでしょう。
不動産投資を始める人の多くは「うまく儲かったらそれでよし。儲からなくても節税になればまあ納得」と考えているのではないでしょうか。
つまり、不動産投資は儲けるためにやるものです。
節税は副次的・消極的な目的として位置付けておくべきです。
しかも、不動産投資で節税することには以下のようなデメリットもあります。
節税をメインに考えるなら、不動産投資よりもリスクが低く、手間もかからない節税対策を考えた方がベターです。
不動産投資による節税に潜む3つのデメリット
不動産投資で節税することには以下の3つのデメリットが潜んでいます。
節税が目的で不動産投資をするのは、このようなデメリットをわざわざ呼び込むことになるので、おすすめできません。
1. 本末転倒になる
節税効果が出るということは、不動産所得が赤字になるということです。
せっかく収益が出る物件を取得しても、節税のために収益を抑えてしまうのはもったいないです。
また、節税効果を安定させるためにギリギリの赤字経営を続けることにも大きなリスクがあります。
賃料相場の下落や金利の上昇など、不動産投資にはいろいろなリスクが付きものです。
このようなリスク要因が現実化すれば、一気に収支が悪化して、せっかく取得した物件が著しい不良債権になってしまう危険もあります。
そうなってしまうと節税どころの話ではなく、本末転倒になってしまいます。
2. 融資を受けにくくなる
不動産投資には、融資を受けることが必要な場面が多くあります。
新たに収益物件を購入するときはもちろん、既存物件の修繕やリフォームをする際にも融資が必要になることがあります。
ところが、節税目的とはいえ赤字経営をしていると金融機関の印象は悪くなります。
新たな融資を受けたくても審査が通りにくくなり、その後の賃貸経営の維持が難しくなりかねません。
3. 節税効果はいずれ終了する
不動産投資による節税は、減価償却費を計上することによって上手に赤字を出す方法ですが、耐用年数が経過すると減価償却は終了します。
すると、その後は不動産所得が黒字になり、急に所得税や住民税が上がってしまうことになります。
やはり、不動産投資をするのであれば、最初から黒字経営によって収益の最大化を目指した方が良いと言えるでしょう。
詐欺的業者のカモにされる恐れもある
不動産投資において、節税は副次的・消極的な目的にしかならないということがおわかりいただけたでしょうか。
不動産会社であればそんなことは熟知していますが、それにもかかわらず「節税」を強調して勧誘してくる業者がいたら、詐欺業者ではないかと疑ってみる方が良いでしょう。
不動産会社としても利益を出さないといけないので、物件を売るためにはさまざまな営業トークを駆使します。
なかには、詐欺とは言えないまでも口車に乗せて不利な物件を売りつける業者も少なくありません。
そこで、悪質な業者を見分けるポイントを簡単にご紹介しておきます。
悪質業者の中にはあからさまな詐欺業者もいますが、多くは一見誠実な業者を装いつつ、自社の利益のみを考えて顧客を喰いものにしようと考えています。
そんな悪質業者には共通する3つのポイントがあります。
ポイント1. デメリットを隠す
どんな物件にもメリットとデメリットがあります。
信用できる業者であれば、メリットもデメリットもきちんと説明した上で、顧客のニーズに応じて適切な物件を勧めてくるものです。
これに対して悪質な業者は、メリットばかりを強調し、ときにはデメリットを巧みに隠して顧客の購入意欲をあおります。
節税を強調するのもその一環です。
ポイント2. 購入を急かす
他にも購入希望者がいるなどと言って購入を急かしたり、手付金の支払いを求めてきたりした場合は要注意です。
投資用物件であれば、他に購入希望者がいるのは普通のことです。
良い物件であれば放っておいても売れるので、業者の方から急かしてくることはありません。
ポイント3. 現実的なシミュレーションを提示しない
商談においては利回りなどのシミュレーションを提示されるのが普通ですが、悪質業者は現実にはあり得ない有利なシミュレーションを提示して顧客の購入意欲をあおります。
利回りには、単に「年間の賃料収入÷物件の購入価格」で計算する表面利回りと、経費を考慮して実際の手取り見込みを計算する実質利回りとがあります。
優良業者なら実質利回りでシミュレーションを提示してリスクの説明もしますが、悪質業者は表面利回りだけを提示してメリットばかりを強調してきます。
大切なのは「よく調べること」
「節税」という言葉に気が惹かれる人には、大きな欲はないけれど堅実に資産を運用したいと考えている人が多いかもしれません。
しかし、不動産投資にはさまざまなリスクがありますし、無知な顧客を喰いものにしようとする業者もたくさんいます。
大切なお金を動かすときには、どんな結果があり得るのかをよく調べることが大切です。（執筆者：川端 克成）
