今までの一般的な住宅ローンでは、

・ 銀行に数万円の手数料

・ 保証をしてもらう保証会社に数十万円の保証料

を支払っていました。

しかし、ここ数年にかけて、

保証会社が保証するけれども(保証料不要)、銀行に数十万円の手数料を支払う

という流れが加速しています。

今回は、なぜこのような形態が加速しているのか、保証会社との関係はどうなるのかなど、わかりにくい構図を整理してみたいと思います。

定率制の手数料が主流に

銀行は定率制の手数料で収益改善

日銀のマイナス金利政策により、住宅ローン金利は低下したものの、銀行収益は利ざやが縮小し、減益決算が続いています

その一方、保証会社が銀行に代わって返済する「代位弁済」が減少、保証会社の保証料は、そのまま保証会社の利益になっています。

銀行としては、そうであれば、銀行に「定率制」で数十万円の手数料を支払い、保証会社への保証料をなくした方が、銀行の収益は改善すると考えた訳です。

実際に、大手行を中心として、銀行に2.20%(税込)の「定率制の手数料」を支払う形式が主流になりつつあり、保証会社に保証料を支払う形式が、むしろ例外的な位置付けとなってきています。

保証会社との関係は基本的に従来通り

保証会社との関係は基本的に従来通り

では、保証料を払っていない、保証会社との関係はどうなるのでしょうか。

基本的に、この関係は従来通りで、銀行から保証会社に数パーセントの保証料相当額を支払うことで、保証会社が保証を行うことに変わりありません

ゆえに、債務者と保証会社との「保証委託契約」や、保証会社名義での「抵当権設定」の取り扱いは、従来と何ら変わりありません。

ただし、今まで早期に完済したり、一部繰上返済時などに行われていた、「戻し保証料」は、債務者から保証会社に保証料が直接支払われていないため、この概念自体がなくなることになり、注意する必要があります

不明点があればきちんと確認しましょう

もともと、保証会社の保証が付かない、ネット銀行などを除いて、今後も債務者と銀行、保証会社との関係は変わりありません。

しかし、今後は債務者が保証会社に、保証料を支払うということがなくなるため、保証会社に保証してもらっているという意識が、薄くなるという懸念はあります

大手行の中には、将来的に保証会社を取り込み、銀行本体と一体運営することで、さらなる効率化を模索している所もあるようです

「金消契約」時などに、その辺りの不明点があれば、担当者に質問するなどして、自身の住宅ローンにおける、保証会社との関係を確認することをお勧めします。(執筆者:1級FP技能士、宅地建物取引士 沼田 順)