最近は新築マンション購入の際にも、ネット銀行の利用が認められるようになってきました。

しかし、「買戻し特約」を登記しなければならない新築マンションでは、リスクなどの関係からネット銀行の利用が認められません

今回は、「買戻し特約」とは何かを説明し、ネット銀行はなぜ融資しないのか、その理由も探ります。

住宅ローンに 「ネット銀行」を利用できない理由

そもそも「買戻し特約」とは何なのか

まず「買戻し特約」について説明します。

通常の物件であれば、「買戻し特約」を登記することはありません。

しかし、新築マンションの建設地が地方公共団体から買い取った土地の場合、地方公共団体がマンション以外に利用しないよう一定の規制を求めます

そして、その手段として用いられるのが「買戻し特約」の登記です。

例えば、

新築マンションの購入者が居住用として申請したのにも拘らず、実際には事業用として1室を利用

していたとします。

この場合、あらかじめ

「所有権保存」の登記と同時に「買戻し特約」の登記をすることで、違反した購入者の物件を売買価格で事業者が買い戻せます

実際のところ事業者が買い戻すことはほとんどなく、購入者に定められた使い方をするよう指導するだけですが、買い戻すことができるとなると購入者には抑止力となるわけです。

ただし、この「買戻し特約」の期間は最長で10年までと定められています。

期間の定めがないとすると、購入者に過度に抑止力をかけることになるからです。

ネット銀行が「買戻し特約」に融資しない理由

登記は申請準に効力をもつ

住宅ローンを利用する場合に、金融機関が担保を保全するために「抵当権」を設定するのはご存じだと思います。

しかし、

登記は申請順に効力を持つため、「所有権保存」と同時に「買戻し特約」の登記がされ、その後「抵当権」が設定

されます。

そして、実際に事業者が買い戻しを行った場合には「抵当権」に優先するため、事業者は「抵当権」に対抗できます

つまり、

金融機関としては、事業者が買い戻しを行うと担保を回収する手段がなくなる

ことになります。

しかし、金融機関は「買戻し権」に「質権」を設定することで、事業者が買い戻し資金を手にする前に担保資金を回収できます。

従って、金融機関側にとっては、

・「買戻し権」への「質権設定」

・ 物件への「抵当権設定」

で債権保全上の問題ありませんが、ネット銀行ではこのような面倒な案件を扱いません

ネット銀行は「買戻し特約」に動けるか

「買戻し特約」付きの新築マンションなどは、毎年必ず供給されます。

そして、金融機関やフラット35の代理店などは問題なく利用できますが、ネット銀行は原則利用できません。

昔のように両者に大きな金利差があれば、ネット銀行も他で融資を獲得することで帳尻を合わせられたかもしれませんが、現在は金利差がほとんどありません。

自営業者や個人事業主への融資能力とともに、「買戻し特約」付き物件にも動くかどうか、今後のネット銀行は選択を迫られるかもしれません。(執筆者:1級FP技能士、宅地建物取引士 沼田 順)