【不動産相続の注意点】3つの分割方法とそれを決める手順、「名義変更」についても解説

相続財産の中に「不動産」が含まれている方は非常に多いのではないでしょうか。

しかし「不動産」は、いざ相続しようと思ってもどう分けたらよいかが分からず、「紛争の種」になるとも言われています。

では、相続財産の中に「不動産」がある場合にはどうしたらよいのでしょうか。

注意点や知っておきたい法律知識を弁護士が解説します。

「不動産」の分け方

相続財産の中に「不動産」がある場合、どのように分けたらよいのでしょうか。

例えば「預貯金」であれば、金額を相続分にしたがって分割すればよいので、計算もしやすく、分けやすいものです。

しかしながら「不動産」の場合、分割することは簡単ではありません。

「不動産」の分割方法には種類があるため、どれを選べばよいのか分からないということが多いのです。

特に、1つの建物を複数に分割することはとても難しいでしょう。

「不動産」の分割方法は主に3通り

そうした「不動産」の分割方法には、主に以下の3つがあります。

(1)「不動産」を分筆するなど、「不動産」そのものを分ける方法

(2)「不動産」を特定の人が取得し、「不動産」を取得しなかった人に対し相続するはずだった「不動産」相当の金銭（『代償金』）を支払う方法

(3)「不動産」を売却しお金に換えた上で、そのお金を相続分にしたがって分割する方法

これらのどの方法を選択するかは、原則的には相続人全員の同意によって決定します。

相続人全員の同意が得られない場合には、最終的に遺産分割審判により分け方が決定されます。

遺産分割方法を決める手順

それでは、不動産を含む遺産分割について、どのような手順で進められるかを説明していきます。

手順1：遺産分割協議

不動産を含む遺産分割を行うには、まずは相続人全員が参加して遺産分割協議を行う必要があります。

遺産分割協議とは、相続人全員が参加して遺産をどう分けるか決定する話合いです。

この遺産分割協議は、法定相続人の全員で行う必要があります。

例えば、1人が海外に住んでいて連絡がつかないという場合でも、その人を除いて遺産分割協議を成立させることはできません。

遺産分割協議では、相続人全員が話し合って、誰がどの財産を相続するかを決定し、それを書面化（遺産分割協議書）する

ことが必要です。

手順2：遺産分割調停

相続人全員の話し合いによる遺産の分け方がなかなか決まらない場合には、家庭裁判所に「遺産分割調停」の申立てを行うことになります。

遺産分割調停は、原則として、相続人全員が参加のうえ家庭裁判所から選任された調停委員が相続人全員の話を聞き、意向の調整等を行います。

そして、何回か調停が行われ、相続人全員で遺産の分け方が決まれば、遺産分割調停が成立します。

遺産分割調停は大体1～2ヵ月に1回行われます。

半年～1年程度の期間を必要とすることが多く、場合によっては2年以上になってしまうケースもあります。

相続人同士で話し合うと感情的になってしまい、なかなか進まないことも多いのですが、第3者をはさむことでスムーズに進みます。

不動産の分け方については、「代償分割」となるケースが多く、この場合には不動産の評価金額が問題になることが多いようです。

不動産の評価金額について、

相続人全員でなかなか意見がまとまらない場合には、家庭裁判所が選任する不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、当該評価金額を不動産の評価金額とする

ことになります。

ただし、この場合の不動産鑑定士の報酬は相続人全員で負担しなければならず、この負担割合や金額等については最終的には裁判所の判断によります。

手順3：遺産分割審判

遺産分割の調停の手続きを経ても、相続人全員の同意が得られない場合には「遺産分割審判」となり、裁判官が不動産の分割方法を指定します。

この「遺産分割審判」では、基本的には、法定相続分にしたがって遺産の分け方が決まります。

不動産の分け方については、当事者の意向を尊重したうえで裁判官が分け方を決定します。

不動産の名義変更

不動産を相続したら登記の名義変更をしなければなりません。

そのため、「遺産分割協議書」や遺産分割調停が成立した時に作成される「調停調書」、「遺産分割審判書」などは、不動産の名義変更ができる記載方法になっている必要があります。

不動産の名義変更は、当該不動産を管轄する法務局で行いますので、法務局に記載方法を確認できるとよいのですが、通常は、名義変更をする場合には司法書士に依頼し、遺産分割協議書等の記載方法を確認してもらいます。

相続人全員で不動産の分け方が決まったのに名義変更ができないとなると時間や手間がかかり大変です。

不動産を含む相続の手続を行う場合には、

しっかりと不動産登記の名義変更を見据えて手続をとる

ようにしましょう。