マイホームにマンションを選んだ場合、2つの大きな経費と付き合い続けていくことになります。

1つはマンション管理会社などに支払う「管理費」、もう1つはマンションの大規模修繕などに備えた積立金である「修繕費」です。

特に修繕費に関しては、積立額が不足するとマンションのメンテナンスに支障を来たし、資産価値を毀損してしまう事態にすらなりかねません。

駅近マンションが修繕費不足になる理由

マンションの駐車場利用料は修繕費の収入源

居住者やマンション管理組合などは、修繕費を実にさまざまな方法で工面しています。

居住者が月々支払う修繕費はもちろんのこと、

・ テナントが併設されている場合はその賃料

・ 屋上をアンテナ基地局などに開放することによる使用料

など、さまざまな方法で資金調達を進めていますが、それでも不足するマンション管理組合が出るなど、ひと筋縄では行きません。

そんな修繕費ですが、敷地内に設置されている駐車場利用料も大きな収入の柱ですが、近年駐車場利用料を修繕費に充当する方法に注意信号がともっています

マイカー保有率が下がれば収益性低下

マンションの駐車場は、規模によって付置台数が定められています。

多くのマンションではこの基準よりも多く駐車場を確保するよう努めており、平置き駐車場よりも土地を有効に利用できる機械式駐車場などを設置しており、潤沢な駐車台数を確保しているケースが多くなっています。

マンションの駐車場は

基本的にマンション住民を対象としているため、

マンション住民のマイカー保有率が低下すると、駐車場に空きが生じ、収益性が低下する恐れがあります。

マンションの駐車場に空きが目立つ

住民以外に駐車場を開放しにくい理由

空きを避けるため、

マンション住民以外に駐車場を開放するという選択肢もあります。

しかし、外部に開放した場合は利用料収入に所得税が生じるため、マンション住民から利用料を徴収するよりも収益効率が低下してしまうなどのデメリットもあるほか、組合の決議が必要になるため同意形成に懸念を抱えています。

好立地が資金不足を招くリスクにもなる

今後高齢化社会を迎えるにあたり、運転免許の返納も推奨されつつあり、マイカー以外にも生活の足を確保できるマンションを選ぶ場合は、駐車場の付置台数や利用状況についても配慮が必要と言えるでしょう。

駅近の好立地はマンションの魅力の1つですが、

その利便性によりマイカーを使用し続ける必要性が薄れてきてしまいます。

マンションの駐車場利用料は、管理費や駐車場の修繕費として充当されていますが、マンション住民の高齢世帯比率が高まり、マイカー保有率が減少すると充当できる利用料が減少し、住民に追加負担が生じる恐れがあります。

しかも、マンションの駐車場は付置台数が定められており、マイカー保有率に合わせて駐車場を他の用途に転用するのにも限度があります。

マンション住民の年齢構成、公共機関へのアクセスのしやすさ、マンション駐車場の空き状況などを勘案し、マンション特有のコストが変動しそうな要因がないかを確かめ、資金の備えを行っておくことが大切です。(執筆者:菊原 浩司)