ワンルームマンション経営においてその価値を引き続き維持するための方法に、専有部分のリフォームがあります。
費用のかかる話ではあるのですが、わたしは積極的に（無理にとは申しませんが）行うほうが良いと考えています。
目次
一般的なリフォーム事情
そもそもマンションの賃料は「築年数ではなくリフォーム（リノベーション）で決まる」と言われているように、住環境の違いが即賃料に現れてくる時代です。
リフォーム（リノベーション）後に賃料を引き上げても、賃借人がその価値を認めればかなりの確率で新しい借り手つく時代なのです。
新しい借り手を見つけるには、前の居住者の生活感をなるべく消しておいた方がよいのは言うまでもありません。
そのために専門業者に依頼して全体のハウスクリーニングをするわけですが、それでも修復できない場合には「リフォーム」です。
代表的なものは「壁クロス」や「フローリング」の張替ですが、それだけであれば数万円～十数万円で済むケースもあるので、ある程度はこまめにやるべきだと思います。
エアコンなどの備品の場合にはリースであれば再契約するなど、新しいものにチェンジしていくことも必要です。
管理業者は無頓着
会社や担当者個人にもよるのですが、ワンルームマンションの管理会社で賃料維持やアップについてのアドバイスまでしてくれるところは少ないのではないかと思っています。
個人的な印象では、賃借人退去後の新しい賃借人を見つけることはかなり一生懸命やってくれるのですが、リフォームのアドバイスまではなかなか手が回らす、どちらかと言うと賃料を下げてでも新しい賃借人を見つけようとする傾向が強いようです。
彼らからすると当然なのかもしれませんが、長い目で見るとじわじわと賃料引き下げの力が働き、長期間にわたって賃料低下のトレンドが作られてしまいます。
自分で確認する
わたしの場合には、現状の賃借人の退去が決まったら、できるだけ退去後の部屋を見に行くようにしています。
管理会社に任せきりの方もいると思いますが、部屋の状況を見に行くだけで「自分ならこの状態で入居したいと思うか」等リフォームに心を巡らせる時間を取れます。
さらには案内してくれた管理会社担当者とも話す時間を持てますので、何かと情報を仕入れやすいのです。
自分で見に行くことでリフォームまで必要か否かの判断をできますので、暇を見つけて実行されることをおすすめします。
物件が遠隔地で簡単に見に行けない方は「管理会社に写真等を送ってもらう」、「インターネットを利用して確認してみる」などしてみてはいかがでしょうか。
管理会社を利用する
退去時に行うリフォーム工事は、次の入居者との兼ね合いもあるため迅速に行う必要があります。
一般のサラリーマンではなかなかそこまでの人脈がないと思いますので、管理会社に見積もり等とともに相談してみるとよいと言えます。
管理会社であればお抱えの業者もいるはずです。
新しい賃借人の募集については手数料を払っているケースもありますので管理会社を積極的に利用しましょう。
また、リフォームをしたら必ず賃料アップの打ち合わせを管理会社と行ってください。
リフォーム範囲にもよりますが、少なくとも数千円程度の賃料アップは交渉できるはずです。
リフォーム金額について
書籍やネットで調べてみると、賃料の6か月程度分を目安としているものが多いようですが、その程度が適切だと思います。
その期間経過後は、数年から十数年にわたり増額分が収入増としてあなたに貢献してくれます。
決算処理はどうするのか
長期修繕計画に基く外壁など共用部分とは違い、専有部分のリフォームは1件当たり20万円未満であれば「修繕費」として該当年度で全額経費に計上できるはずです。
その他の判断基準については自分で調べるか、詳しくは税理士や税務署等に確認をお願いします。
あまりに大がかりなリフォームをすると「資本的支出」として「減価償却」しなくてはいけないケースもあるようですのでご注意ください。
リフォームへの気配りがその後の賃料に影響する
マンションの賃料は築年数ではなくリフォーム（リノベーション）で決まる時代です。
ワンルームマンションにおいても同様のことが言えますので、ちょっとしたリフォーム（リノベーション）への気配りが、その後数年～十数年間の賃料に影響を与えます。
しかしながら、あまり難しく考える必要はありません。
住人退去後の部屋をこまめに見に行くことや、自分であればこの部屋に住みたいか否かを基準に、管理会社やその他専門家と相談しながら決めてください。
費用が掛かるものなので自分1人だけで判断することなく、いろいろな意見を聞くようにしましょう。
某テレビ局で、地方から東京に出てきた若い女性に密着し、東京での新居探しに同行する番組が放映されていますが、とても参考になります。
その時代にあった住環境を考えることとてもは大切ですので、皆さんもいろいろなことを参考にしてマンション経営に活かしてください。（執筆者：不動産投資歴16年 堀江 優）
