夫婦で不動産投資

貯金は0円で遊びたい放題の私たち夫婦が不動産投資をはじめた理由と、人生初の1件購入をしたエピソードです。

不動産投資には興味がありましたが貯金が0円のため、なかなか行動には移せません。

35歳を過ぎたころ将来を不安に感じました。

「はじめなくては!」と真剣に思い、興味のある不動産投資の本をいっぱい読みました。

その中で古家の戸建て不動産投資に1番惹かれました。

その理由は、

・ 自己資金が少なくていい

・ 利回りが高い

貯金0円の夫婦がはじめた

2018年秋:不動産投資開始

古家の戸建て不動産投資を夫婦ではじめようと決意して貯金0円でしたが、なんとか節約して1年間で150万円ほど貯めました。

貯金150万円を貯めたころに、150万円の戸建てが売りに出ていました。

物件の詳細

・ 大阪府堺市
・ 駅から徒歩9分
・ 駅には大型イオンモール
・ 3DK
・ トイレ・お風呂あり
・ キッチンは状態は良くそのまま使用可能
・ テラスハウスで2戸1の連結
・ 全面道路が4mあり
・ 隣と切り離しできれば再建築可能

大型イオンモールには人が集まるため、入居者が見つけやすい、隣と切り離せば再建築できるこの2点で決めました。

公庫で融資を考えているため、違法物件(再建築不可・未登記がある建物など)は適用外です。

今回のように全面道路が4m以上あれば再建築可能です。

・ リフォーム費用は190万円

・ 想定家賃は4万5,000円

で考えると表面利回りは約16%確保できます。

夫婦で不動産投資をするメリットは、お互い物件を持つことでリスク分散になることです。

今回は、私(嫁)名義で購入を決めました。

リフォーム費用を公庫に融資

貯金は150万円で、物件価格150万円・リフォーム費用190万円です。

これではリフォーム費用が足りません

リフォーム費用を融資で借りるために調べ、日本政策金融公庫(公庫)で借入れができるかもしれないと思い、すぐに公庫に借入れ申請を提出いたしました。

面談で徹底したこと

・ 「不動産投資」とは絶対言わない。

・ スーツで面談に挑む

他に公庫から受けた質問は以下です。

「なぜ不動産賃貸業をはじめようと思ったのか?」

「なぜこの物件を買おうと思ったのか?」

公庫での質問はすぐに答えることが大事です。

事前に聞かれるだろうと用意していました。

公庫は融資額の1/3の自己資金があればいい

今回大きなポイントは、すでに物件は買っていることです。

公庫の支店によって異なりますが、私の行った支店ではすでに購入している物件費用の融資は出ません

物件価格と諸費用で半分くらいすでに払っている点が大きいと担当者は言い、融資も決定しました。

公庫から借用書・団信の申込書が届き、必要事項記入します。

発送して公庫に書類が受理されてから3営業日後に振り込まれました。

打ち合わせの重要性

古家で暗かったため、リフォーム内容は「明るい部屋」とお願いしました。

2か月後リフォームは完成し、引き渡しのときにみると、1階のリビングの壁全部が黄緑色でした。

サンプルで見た色を、壁全面に塗られたようすを素が想像することは難しいと痛感しました。

「リフォーム前にこの色にするとは聞いていたが、まさかこんなに明るく派手になるとは…

この壁では入居者が驚いて、嫌がるのでは…」

と思いましたが、やり直してもらう余裕はありません。

リフォームは事前にしっかり打ち合わせをするべきだと学びました。

派手な壁に驚き

法人契約で入居者決定

リフォームが完成したのは2018年12月の後半で入居者募集は、翌年の1月から開始です。

募集してから1か月半後に不動産屋から「法人契約で近くの工場で働く人の寮にしたい」と入居希望の電話がありました。

法人契約だと家賃の滞納などの可能性が低く、また3年以上の長期で借りたいとも話してくれて、うれしい限りです。

当初の家賃設定より高めに募集したので、4万8,000円で入居が決まりました。

表面利回りは約17%です。

年間の物件コストや購入時の諸経費を入れた実質利回りは約14.5%となりました。

2019年3月から入居がはじまり、今でも問題なく住み続けています。

4万8,000円の家賃収入の半分は公庫の返済に消えますが、残りの半分は使わず20万円以上貯まっています。

興味があっても、やり方がわからないと動かずにいたら1円も増えません。

投資にはリスクもあるので、安易におススメはできませんが、老後に不安を感じたら、自分でお金を増やす手段として選択肢の1つに入れてもいいと思います。(執筆者:華乃 えみ)