今回は相続財産としての不動産ならびに投資用不動産のお話です。

自宅と投資用不動産両方を持っている方はそのどちらもが対象ということです。

相続税の対象となるものは不動産だけではなく、現金や預貯金、株式、有価証券や動産など多岐に亘りますので、その中の一部が不動産という位置づけです。

その性質等概略についてお分かりの方も多いとは思いますが、改めて相続財産のなかの不動産について考えてみましょう。

不動産投資は「相続税対策」になる

不動産投資は相続税対策になる

「不動産投資は相続税対策になる」これは事実です。

相続税は一定の計算方法で算出され、その結果で相続税対策になることが明らかであるからです。

その計算方法も一部の固定値を使用するにせよ明確だからです。

それは相続税算出の基になる不動産の相続税評価額の算出方法で表されますが、現金や預貯金に比べてかなり(40~60%程度)減少します。

実際の相続税はその他の資産も合算して算出した相続税評価額に一定の税率を乗じて算出されますが、その基となる評価額算出の内容を以下でザックリと説明します。

不動産の相続税評価額

国税庁のホームページで確認すると、まず「建物の評価額 = 固定資産税評価額」です。

固定資産税評価額とは各自治体が調査のうえで個別に設定しているもので、家屋は時価の50~60%程度、土地は時価の約70%程度だと言われています。

さらに土地の評価額は路線価方式と倍率方式のどちらかで算出されます。

路線価方式とは国税庁が選定した道路の評価額で算出されるもので、路線価がない地域の評価方式が倍率方式です。

すでに不動産をお持ちの方であれば、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書で金額を調べられますし、各自治体に備えてある固定資産税の台帳でも閲覧できます

路線価図・評価倍率表
≪画像元:国税庁

借家権割合と借地権割合

借家権割合借地権割合とは、評価額より割り引く割合のことです。

国税庁のホームページでは地域によって異なるとしていますが、確かに借地権割合は30~90%程度とばらばらです。

しかし、借家権割合は全国一律30%となっているようです。

それぞれを国税庁ホームページの該当都道府県のところで確認できます。

相続税評価額の算出方法

たとえば、土地の時価500万円、建物時価1,500万円で合計時価2,000万円のマンションがあるとして(マンションの場合、一般的に建物価格が土地価格より高額です)算出方法を考えてみましょう。

Step 1. 建物の相続税評価額を算出

建物の相続税評価額を算出しましょう

1,500万円 × 60%(仮定)= 900万円(固定資産税評価額から算出)

さらに借家権割合を考慮(借家権割合分を控除)すると、

建物評価額は

900万円 ×(1 – 30%)= 630万円

です。

Step 2. 土地の相続税評価額を算出

さらに土地の相続税評価額の算出は、国税庁ホームページに

貸家建付地の価額 = 自用地としての価額 – 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

とありますので、土地の相続税評価額は

500万円 -(500万円×50%【借地権割合・仮定】× 30%【借家権割合】×100%)= 425万円(賃貸割合は1【100%】とします)

です。

Step 3. 土地建物の相続税評価額を算出

よって建物部分と土地部分を合わせた相続税評価額は、

630万円 + 425万円 = 1,055万円

となり、これは仮定のケースですが、時価の50%程度に抑えられます

参照:国税庁

相続税評価額を算出

相続税の基礎控除額の引き下げ

相続税の算出の基になる相続税評価額から控除できる基礎控除額が平成27年から引き下げられました

【平成26年まで】
基礎控除額 = 5,000万円 + 1,000万円 × 法定相続人の数
【平成27年以降】
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

相続税の対象となる財産から控除できる金額が減ったので、それだけ相続税が発生する対象者は増加することでしょう。

控除の対象は相続財産全体で不動産からだけではありません。

法定相続人の数え方はケースによって複雑ですので、ここでは記述を避けます。

相続税は身近なものに

前述のように平成27年から相続税の基礎控除額が下がり、今後は以前よりも相続税を支払う可能性が高くなりました。

サラリーマンの場合、「相続税はかなりの資産家でないと払わなくてよい」というのがこれまでの感覚でしたが、今後はそうでもありません。

不動産投資が相続税対策になるということが、さらに身近になったと言えます。

現金や預貯金がその金額通りに評価されることと比べると、不動産が相続税対策になりますが、不動産投資において相続税対策のみで考えるのはおすすめできません。(執筆者:不動産投資歴16年 堀江 優)