中古住宅を購入する場合、すでにリフォーム済みのモノを業者から買うよりも、リフォームしていない物件を個人から購入し、あとで、自分でリフォームするほうが、二重の意味で安上がりです。
ひとつは、業者はリフォーム代金に利益を上乗せして販売価格を決めるため、自分でリフォームするよりも割高になります。
リフォーム済みの物件は、まず個人から業者が物件を買取り、それをリフォームして（リノベーションとも言われますね）個人に販売する、というスキームになっています。
ふたつめは、物件を業者から購入する場合は、消費税がかかります。
しかし、個人から住宅を直接購入する場合は、消費税がかかりません。
なぜなら、個人は商売で住宅を販売するわけではないから・・・。
消費税は、あくまで商取引に対してかかる税金なのです。
その代わり、個人から購入する場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるでしょう。
これから、消費税が８％、10％になっても、中古物件を個人から購入する分には、消費税０％ですから、案外コレ、狙い目だと思いすよ。
さて、リフォームをしていない物件を購入する場合は、まず中古物件を住宅ローンで購入し、その後にリフォームをすることになります。
リフォーム代金が自己資金でまかなえるならばよいのですが、そうでない場合には、ふつう、住宅ローンの手続きをしたあとに、別途リフォームローンを申し込む必要があります。
一般的なリフォームローンの例として、みずほ銀行のリフォームローンは、返済期間が最長15年、金利は変動金利3.975％（12月）、限度額は500万円となっています。（他の金利タイプもあります）
返済期間が短く、金利は住宅ローンと比較するとかなり割高ですね。
住宅ローンの変動金利タイプは、１％を切っていますから。
これに対して、住宅ローンとリフォームローンの手続きを一体化した「フラット35リフォームパック」というサービスが提供されています。
現在の取り扱い金融機関は２社のみ。
ＳＢＩモーゲージとイオン銀行です。
フラット35で中古住宅の購入とリフォームの費用を１つの手続きで借りられます。
これを使うと、リフォームローンの返済期間もフラット35と同じ最長35年、金利も一般のリフォームローンよりも低利。
ＳＢＩモーゲージを例にとると、固定金利で年1.81％（返済期間21年以上）のフラット35と併行して、変動金利で年2.975％のリフォームローンの融資を受けられます。
借入期間はフラット35と同じで最長35年。
リフォームローンの融資限度額は1,500万円です。
では、リフォームローン同士で比較してみましょう。
【１】一般のリフォームローン
金利：3.975％
融資額：500万円
返済期間：15年
毎月返済額：36,921円
総返済額：6,645,921円
【２】フラット35リフォームパックのリフォームローン
金利：2.975％
融資額：500万円
返済期間：30年
毎月返済額：21,012円
総返済額：7,564,624円
一般のリフォームローンは、金利は高くても、返済期間が短いので総返済額は、少なくなりますね。
フラット35リフォームパックのメリットは、住宅ローンと手続きが一体でできること。返済期間を長く設定することができるために、毎月の返済額を抑えることができる。・・・・以上２点。
う～ん、悩ましいですね。
