先日テレビで、住宅ローンの借り換えについて、目安となる３ヶ条が紹介されていました。目安の内容は現在のローンと新しいローンの金利差が１％以上、借入残高が１，０００万円以上、残りの借入期間が１０年以上で借り換えの効果が得られると言うものです。
でもこの３ヶ条、まったく当てになりません。
紹介された瞬間、「いまだにこんなことをテレビで取り上げるなんて！」と正直驚きました。
仮に借入残高１，０００万円、借入期間１０年金利２．２％のローンを元利均等返済で組むと、月々の返済額は９２，９１２円で、１０年間の総返済額は１１，１４９，４２８円になります。借り換えで、金利を１％下げて１．２％で計算すると、月々８８，４７５円で、総返済額は１０，６１６，９９０円になり、５３２，４３８円総返済額は下がります。
ところが、当たり前の事ですが、金利を０．１％下げた２．１％でも月々の返済額は９２，４６２円で総返済額は１１，０９５，４３８円となり、５３，９９０円総返済額は下がります。
つまり、借り換えのための経費さえ掛からなければ、金利が０．１％でも下がれば、借り換え効果があります。ですから借り換えのポイントは借り換えの効果が借り換えの費用を賄えるかどうかなのです。
借り換え費用の大きな支出項目として、保証料・事務手数料と抵当権設定のための司法書士報酬があります。しかしこの費用、保証料・事務手数料は金融機関の住宅ローン獲得競争のため、司法書士報酬は平成１５年４月の司法書士報酬の完全自由化のため、借り換え費用自体が下がっています。
ですから借り換え目安の３条件、出版年数が新しい本では、金利差１％・借入残高５００万円・残存年数５年となっているものもあります。最初に借り換えの目安３条件（１％・１０００万円・１０年）が謳われたのが、いかに古く、また、テレビがいかに意味も分からず使い続けているかがわかります。
また、先ほど例で挙げた計算、借入残高を１億円にすると、金利が２．２％から２．１％に下がると、総返済額は５３９．８８０円下がりますので、金利差０．１％でも十分に借り換え費用を賄えます。必ず３条件全てを満たす必要はなく、どれかが突出していれば、３つの内、どれかが条件を満たさなくとも、借り換え効果は出るという事です。
結局、借り換え効果があるかないかは、シュミレーションしてみないと判りません。でもそれではインパクトが無く、視聴者に強く訴えかけられません。ですからマスコミは、本来、多種多様な事を一般論化させ、キーワード化させたモノを、時代遅れでも有り難がるのだと思います。
意外なところで、意外な業界の法の改正が影響を与えますので、標語化された情報は時代背景と、年代にご注意を。とくに税法が絡むものは、何年に書かれた情報かを必ず確認してください。
