皆さん、こんにちは。今回は「不動産の有効活用と利回り」というテーマで 述べたいと思います。
以前、「不動産投資の最大の目的は、土地の上に建物を建てて、そこから得られる賃料収入等である」と述べましたが、覚えてますか（笑）？今回はもう少し具体的に不動産の有効活用と言う事で、遊休土地の上に建てる建物の用途と特性について述べたいと思います。
下記を見て、あなたなら遊休土地にどんな建物を建てますか？
目次
１．アパート・マンション
最近サラリーマンの方でも、ワンルームマンション等へ投資する人が増えていますが、アパート・マンション経営の特性は何でしょう？
まず不特定多数の個人に賃貸する為、入居者の入れ替えサイクルが比較的短く、管理面の手間がかかると言われています。又収益性は、オフィスビルや商業施設等業務用施設の賃貸事業ほど高くありません。
但し、立地に恵まれれば、景気に左右されにくい為、安定性に優れているというメリットがあります。
ＰＳ）ホームページを見ていただければ分かるように、僕は実際にアパート経営等もやっていますが、この不景気の中でも、ちゃんと住まわれてる人は、退去もなくそのままですから、安定性はありますよ（笑）！
２．駐車場
駐車場は、「青空駐車場」と「立体駐車場」に大別されます。駐車場にした場合、借地権や借家権が発生しない為に利用者との法的トラブルが少なく、多用途への転用が図りやすいというメリットがあります。
特に青空駐車場は、相続が発生した場合の物納用地や、本格的な有効活用までの暫定利用としているケースが多いです。
ＰＳ）青空駐車場は、さびれた商店街等を歩いていますと、商店が退去した跡地によく見ますよ。
３．オフィスビル
立地条件が適していれば、特別なノウハウ等は不要で、比較的簡単に収益が期待できます。マンション経営と比べて一般に建築コストは高くなりますが、賃料単価を比較的高く設定できる為、マンションより収益性が高い場合が多いです。
但し、景気の変動を直接受けます。今、景気低迷が直撃してるのが、このオフィスビル市場です。レインズのデータ等を見てましても、大阪エリアで空室率が約10％前後だそうです。
ＰＳ）実際セミナー帰りに、大阪の御堂筋沿いや難波等で、ちょっと外れた通りのオフィスビル街を歩いていましても、確かに空室が目立ちますね。
４．商業施設
商業施設の主な業態は、百貨店・専門店・ショッピングセンター・スーパー・ＣＶＳ等に分類されます。最近の大規模な商業施設では、文化・スポーツ施設と複合させたコミュニティー機能を備えようとする傾向が見られます。交通利便性が高く、商圏となる商業施設の回りに、その業態が対象とする顧客人口が多い地域が最適な立地になります。
この他、ロードサイド店舗等もありますが、建物を建てて、管理・運営する時のポイントを簡単に述べて見ました。以上を踏まえて、皆さんが休日や平日の昼休みにでも自宅・会社の周辺を歩いてみて、空地があればどのような建物を建てれば一番儲かるかな？、という事を考えてみればどうでしょう（笑）？それが「不動産投資をする上での第一歩」です！
不動産投資の「利回り」について知っておこう
最後に、不動産投資を行う場合は「利回り」についても知識も必要です。
１．表面利回り
これは「粗利回り」とも言われ、「年間収入合計／総投資額」で計算したものです。チラシや、不動産屋の店頭に貼ってある投資用物件案内等には、この利回りが使用されます。
２．実質利回り
これは「純利回り」とも言われ、「（年間収入合計－諸経費）／総投資額」で計算したものです。不動産投資をする場合や物件建替えをする場合には、事業として採算ベースに乗るかどうかを確認する為に事業計画書を作りますが、その時に使用される利回りは、この実質利回りです。
皆さん、不動産投資を検討する場合は、必ず実質利回りで考えるようにして下さいね！表面利回りではリフォーム代等諸経費が考慮されていませんから、表面利回りだけで判断すると、非常 に危険ですよ！
以上、不動産投資を考える時の基本となるべき内容について述べました。金融商品と異なり、不動産は実際に物件を見る事が大切ですから、もし不動産投資を考えている場合は、特に足を使いましょうね（笑）！今回は、ここまでです。
