来年からの相続増税時代に向けて、新聞紙上等で土地活用の広告の掲載が目立つようになりました。アパートやマンション、時間貸駐車場、今が旬な太陽光発電、等々…どの土地活用の方法が一番向いているのでしょうか？
駅から近く容積率も300％の高層賃貸マンションにしようか…駅から多少、離れているが、まあまあの住宅地。アパート経営にしようか…等々
ここで、その選択にとって重要なことは、その人にとって何がよりよい土地活用であるかの判断でしょう。
その判断には、その人ごとの個々の資産状況によって変わってくるでしょう。所有している土地の数の多さによって、当然に変わってきます。土地の数の少ないＡさんは、土地活用を新たにしなくても相続税がかかるか否か…ぎりぎりの感じといった場合の時は、とりあえず、一番事業性に優れた土地活用の方法を選択すればよろしいでしょう。
これが、土地が数多くあり、何億円もの相続税がかかってきそうな場合は、どうでしょうか？ 相続税がいくら位、かかってくるのか、その納税資金をどう手当てするのかを考えていかなければなりません。まずは、土地を含めた全ての財産を現状把握し、その状況を分析すべきでしょう。相続税の概算シミュレーションをして、納税資金として準備しておくべき金額を想定する。
そして、金融資産等の流動系資産でいくら手当てできるか、金融資産で不足する分は、どうやって手当てするかと同時に、相続人間の分割をどうするのか、遺言書を遺しておきたいが、誰にいくらずつ残しておくか…悩ましい問題は山積み状態です。
併せて、土地の活用で相続税の減額がいくらくらいできるものか…そして、その土地活用で上がってくる収益に対する所得税をどうやって節税していくか…同族会社をつくるべきか、そしてその同族会社をつくることによる相続税への影響は…。
生命保険で退職金を準備し法人税や所得税対策をし、かつ、納税に備える方法もあるでしょう。
財産の現状把握から現状分析。相続税の概算でのシミュレーション。そして、分割や納税を考えながら土地の個別ごとの状況の把握から今後の活用の方針を考えていく。そして、それぞれの土地毎の個別具体的な活用の計画を練っていく。アパートがいい？ マンションがいい？ 倉庫がいい？ 駐車場がいい？ 定期借地がいい？ 太陽光発電がいい？ …等々
または、事業用に不向きのため、売却して事業性に優れた不動産へ組み替えていくべきか。これには、どの不動産を納税用にしておくのか。将来まで何を大事に遺して活用していくものなのかの選択分類を的確にしておく必要があります。
売却の条件のいい話が出た時には納税用に売却しておく。そして、その売却資金を生命保険で納税用に準備しておく等々考え出すときりがなくなってきそうです。土地活用は、事業性を第一に考えながら、将来の相続税という税金も考えながら、当面の所得税や消費税も考えながら、そして、その後の管理も考えて、大規模修繕やこまごまとした修繕も老朽化が進むごとに大変な出費となります。
箱モノをつくった土地活用は、おいそれとその収入から得た資金を使ってしまうのはご法度です。将来の修繕に向けて、資金をストックしておく必要もあります。空室リスク、変動金利の融資を利用するときの金利上昇リスクにも備えておく必要があります。個々の活用計画ごとの収支計画はシビアに見ておきたいところです。
土地の値上がりは、昔ほどに期待できなくなってきました。バブル前の土地活用は、多少の失敗は土地の値上り益で解消できたものと思います。人口減少も進んでいるなか土地の活用はくれぐれも、慎重に考えていく、そして時には大胆に考えていくべきでしょう。本当に、難しい時代になってきたと痛感しています。（執筆者：荒木 達也）
