マンションは「管理」を買え（2）　運用は「管理会社」任せにしていない事が大切

長期修繕計画がどのように立案されているのか確認する

マンションは「管理」を買え（1）の続きです。

車を販売した会社は販売した車に対して、6か月点検、１年点検、車検等のメンテナンスの仕組みを構築して、車を販売した後もメンテナンスでビジネスを展開しています。

マンションも車と同じように、メンテナンスでビジネス展開するために管理会社をグループ企業として設立しています。

大手の不動産会社は、新築マンション販売時に、管理はどこの管理会社に委託するのかパンフレット等に掲載しています。同時に「管理費」、「修繕積立金」、「修繕積立基金」、「駐車場第」等も掲載されています。

○○不動産株式会社の販売したマンションであれば。○○不動産建物サービ株式会社という名前の会社が管理会社であることを掲載しています。

通常、上記の管理会社がマンション管理の基本部分を販売時に立案しています。

確認するポイントとして「長期修繕計画」がどのように立案されているのかを確認する必要があります。

30年前後までの計画立案がされているかどうか、「管理費」、「修繕積立金」、「修繕積立基金」が適正な価格かどうか確認する必要があります。

上記の「長期修繕計画」の中に、5年前後にごとに「鉄部塗装工事」、12年前後ごとに「大規模修繕工事」が計画され、それぞれの工事費用金額が予算化されているかどうか確認する必要があります。

上記の予算金額を基に各部屋の毎月の「修繕積立金」が算出されています。

管理費のチェック内容

一方、「管理費」は「管理費の出納業務」、「管理員業務」、「清掃業務」、「建物、設備管理業務」等、日常マンションを管理するための1年間の必要金額が予算化されています。

上記の予算金額を基に各部屋の毎月の「管理費」が算出されています。

上記の予算は、新築マンションの初年度は管理会社が立案します。

あくまでも参考ですが、管理費、1万5,000円前後、修繕積立金、8,000円前後が平均的な金額です。設備、規模等で大きく変動します。

大規模修繕費用は、私が居住していたマンションの例ですが、200世帯の規模です。

2回目は各戸の玄関扉を交換、敷地内の駐車場を整備した為、1回目より多く必要でした。

実際には、管理業務は管理会社がサポートして、各部屋の所有者で結成された「管理組合」が主体となって運営します。

管理会社に任せっきりにしない運営を

新築マンションに入居した後、入居者が主体として運営する管理組合が結成されます。

ここからがマンションを本当に「管理」することがスタートします。

「管理費」、「修繕積立金」の内容を詳しく確認する必要があります。「管理費」は支出部分を項目別に確認します。

私が管理組合の理事になった時に、マンション内の樹木のメンテナンス費用を直接地元の業者に発注しコストダウンをしました。

別の管理会社にも見積書をとって、管理業務費用の比較もしました。極端に言えば、管理業務自体を別の管理会社に変更することも可能です。

毎年、居住者全員参加の通常総会が開催されます。「管理費」「修繕積立金」のそれぞれの収支計算書の報告がされ、次年度の予算案も決議されます。

上記のように、マンションという大切な財産を維持、管理していくための費用を有効、かつ効率的に管理組合（居住者）が主体となって運用するのが大切なポイントです。

管理業務を委託した管理会社任せにしてしまうのが一番ダメなことです。

優良なマンション選びは、入居後の維持、管理計画、運営状況を基準にすることです。（執筆者：中井 泰男）