住宅を購入する人の6割が利用する住宅ローン。
身近な金融サービスではありますが、住宅ローンの仕組みを理解している人はそれほど多くはないものです。
初めての住宅ローンで気になってしまう点といえば
「今の年収で住宅ローン審査が通るのか？」
なのではないでしょうか。
そこで本記事では、住宅ローンで失敗しないためのマル秘テクニックを4つご紹介したいと思います。
目次
1. 住宅ローンの金利動向は無視せよ
先月9月の日銀政策決定会合では、「マイナス金利幅の据置と長期金利の0％誘導の追加施策」が決まりましたが、住宅ローンへの影響は静かなものだったといえるでしょう。
住宅ローンの新規申し込みや借換えを考えていた人は、「金利が上がって損したくない」、「先月までに契約すれば」と思っていたのではないでしょうか。
でも、一番ヤキモキしていた人は、住宅メーカーや不動産関係で働いているセールスマンだったようです。
日頃から好意にしていただいている銀行の担当者も「少しでも金利が安い金融機関」で借換えを希望するニーズが高いので、他行の住宅ローン金利を気にされているご様子でした。
0％の誘導は20年以上の長期固定の住宅ローンが僅かに変化？
筆者への相談案件でも、金利動向を気にされているクライアント(お客様)は多いのですが…
本稿の結論は、「消費税10％になるまでは住宅ローン金利が上昇する可能性は低い」ので気にしないのが一番だと思っています。
そもそも審査が通らなければ金利のことを心配する必要はないのです。
金利を気にしないでいい根拠は2つ。
長期金利の0％誘導の追加施策があっても、蓋を開けてみると金融機関の住宅ローン金利は様子見といった感じが伺えたこと。
2つ目は、2016年度内は若干の金利上昇はありえても、世界情勢の懸念材料が多いだけに、日銀が0％金利に誘導(日本国債の買い入れ圧縮)が続いても、住宅ローン金利が上昇は限定的なものに終わる可能性が高いことです。
2. 支払う利息を抑えたいなら、審査が厳しいところが狙い目
先日、クライアントから「6,000万円の融資してもらうには？」というご相談を受けました。
住宅購入を予定されている方や住宅ローンの借換えを検討している方は「少しでも返済額が減らせるように金利は低いうちに何とかしたい！」と願っていることでしょう。
そんなあなたにはネット銀行や信託銀行がおすすめ。
ただし、金利が一番安い住宅ローンは、「貸し倒れリスクの低いお客様」を選ばなければ商売になりませんので、申込者の審査点数が低ければ、審査落ちされる可能性は高まりますので、事前準備としての対策が必要です。
対策のポイントとして、
・ 毎月のローン返済額が負担にならないのか考えること。
仮に借入額6,000万円とした場合で「審査金利を高めの4％程度」で見積もって希望融資額を検討してみましょう。
金利の違いで月額8万1,953円がありますが、金融機関側としては「金利が上昇しても返済できる額」として審査用の金利を使っているので金額の差が起きてしまいます。
審査用の金利は、金利上昇のリスクを加味するために用いる利率ですが、仮に26万5,663円を毎月払えるぐらいの余裕がある年収が退職まで持続できるのであれば、6,000万円の住宅ローン審査を検討する意味をもつことができることになります。
いくらまで住宅ローンが組めるかを考えるよりも、無理なく払える金額から住宅ローン借入可能額を設定することが「低金利の住宅ローン」を通すための秘訣ともいえるのです。
3. 金利合戦は終焉を迎えつつある。 そこで保険のおまけを狙う
最近の住宅ローン販売事情としては、金利優遇では差別化が難しいことから金利以外のサービスとして「団体信用生命保険の充実」に強化する傾向が見受けられるようになってきました。
金利合戦から保険のラインナップ競争が激しくなってきたのです。
「フラット35」以外の住宅ローンは、団体信用生命保険料は金利に含まれて販売されていますが、保険のオープションとして「3大疾病補償特約」、「8大疾病補償特約」があります。
ちなみに「3大疾病保障特約」とは、団体信用生命保険で保障している死亡や所定の高度障害状態に加え、ガンなどの悪性新生物・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病に備えたもので、所定の状態となった場合に保険金をもって住宅ローンの債務の弁済ができる特約です。
8大疾病になると高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎が付いてきます。
金利以外のサービスにも注目する
これらは本来、金利に0.3％程度上乗せされるサービスですが、ネット銀行では「8疾病保障付きの住宅ローンで金利0.81％」も販売されています。
金利上乗せ無しで付保できる住宅ローンは一部に限られていますが、金利以外のサービスにも注目することも、住宅ローン選びの材料といえるでしょう。
但し、住宅ローンの保険特約は、保険適用条件が以外と厳しいので過信し過ぎないように注意することも必要です。
4. 住宅ローンの借換えは50歳までに決めたほうがいい。
住宅ローンの借換えは、3年固定、5年固定、10年固定などの「固定金利選択型」で借入している方にとって悩みの種かもしれません。
固定金利特約が終わると「新規借り入れよりも金利割引率が下がる」ので、他で借換えを検討される方は少なくありません。しかし、借換えをしたくとも断られてしまうケースが増えてきました。
年齢による差が弊害に？ ～住宅ローン借換えは年齢で差が出る～
住宅ローン審査において考慮する項目の1位が「完済時年齢」で2位は「借入時年齢」となっており、審査結果を左右する影響力が極めて大きい審査項目です。
住宅ローンの相談者の多くは、「職業や年収に問題がなければ融資は通るだろう」と思っていますが、仮に公務員であっても審査が有利になるとは限りらないのです。
審査で評価されるポイントとして5つ。
・ 定年の延長または継続雇用が規約に明記されている。
・ 退職金が就業規則で示されている。
・ 厚生年金に加入している
・ 定年後の返済計画の見通しがしっかりしている。
低金利の影響で「住宅ローンの残債を軽くしたい」と住宅ローンの借換えを検討する人が少なくありませんが、本気で検討するなら50歳までに決断するのがベストです。
国家公務員でも自衛官のように退職年齢が短い職業の方は45歳までに済ませておいたほうがよいでしょう。
また、借り換えをするには、別途費用として事務手数料・印紙代・登録免許税・司法書士手数料・保証料などで30万～60万円程度の負担が増えます。
借換え時の費用は、借換えのローンに組込んでくれる金融機関はありますが、借換え回数が多すぎると、返済総額が増えて「借換え貧乏」になりかねないので注意しましよう。
最後に
お悩みは少しでも解消できましたでしょうか？
審査申込の基準は金融機関によって違いますが、パンフレットやホームページに掲載している金利は、返済する金額の目安を示したものです。
住宅購入後の生活を想像して借入額を考えることが、住宅ローンで失敗しないためのコツです。
実際の審査では、年齢・年収・職業・仕事内容・資産・親の職業・子供の教育環境などの個人情報を提供することもあります。包み隠さす話すことが評価を上げるポイントです。（執筆者：村井 一則）
