家を財産分与できるのか、残ったローンは誰が支払うのか、離婚後夫婦のどちらも家に住みたくない場合の対処方法など、問題が山積みです。
今回は離婚と住宅ローンの問題について、弁護士が説明いたします。
目次
住宅ローンがある場合の財産分与
住宅ローンつきの家の基本的な財産分与方法
夫婦が婚姻中に共同で得た財産は、離婚時の「財産分与」対象です。
家についても同じで、離婚時に夫婦が家の価値を2分の1ずつに分けるのが基本です。
しかし住宅ローンが残っている場合、家が財産分与対象から外れるケースがあります。
それは「オーバーローン」の場合です。
オーバーローンとは残ローン額が家の評価額を上回っている場合、つまり家を売却しても住宅ローンを完済できない状態です。
この場合、「家の価値は0」と評価されるので財産分与対象になりません。
一方住宅ローンが残っている場合でも残ローン額が家の評価額より低く、家を売ればローンを完済できる「アンダーローン」のケースでは、家は財産分与の対象です。
ただし家の評価額全額ではなく、「残ローンと家の評価額の差額」が対象です。
具体的な計算例
家の評価額が3,000万円で残ローンが2,000万円の場合、家は1,000万円の財産として財産分与対象となり、夫婦500万円分ずつに分けます。
一方家の評価額が3,000万円でも残ローンが3,500万円であれば家の価値は0になるので、財産分与対象にはなりません。
パターン別・住宅ローンがある場合の家の分け方
パターン別にみていきましょう。
パターン1：住宅ローンを支払っている人が家に住む
1つ目は住宅ローン名義人が離婚後も家に住み続ける方法です。
たとえば夫が住宅ローンを組んだ夫名義の家に、離婚後も引き続いて夫が住みます。
この場合、住宅ローンの名義変更も家の名義変更も不要です。
アンダーローンであれば、夫は家の価値(評価額と残ローンの差額)の半額を代償金として妻に支払い、財産分与します。
オーバーローンであれば財産分与はないので、支払いは不要です。
また、家についての財産分与対象ではないので、オーバーローンの半額相当の額を、妻から支払ってもらうことも出来ません。
パターン2：住宅ローン名義人でない方が家に住む
住宅ローン名義人でない方が離婚後に家に住みたい場合、対処方法が複雑になります。
たとえば家の名義も住宅ローン名義も夫なのに、離婚後妻が家に住みたい場合です。
この場合、通常は家の名義を妻に変更したいと考えます。
しかし家の名義を変更するには、住宅ローン債権者である銀行などとの契約上、債権者の同意が必要となるのが一般的です。
債権者によっては、「住宅ローンを完済するまで所有名義人の変更を認めない」こともあるので、そのままでは財産分与による妻への所有名義変更が難しい場合もあります。
特に、オーバーローンの場合や、所有権の名義変更を求める妻の年収が低い場合、債権者の同意を得ることは難しいでしょう。
パターン3：住宅ローンを借り換える
現在の住宅ローンを完済すれば、当然ですが、債権者との関係でも名義変更は問題ありません。
そのためよく利用されるのが、「住宅ローンの借り換え」です。
離婚後に家に住み続けたい妻が、新たに別の銀行で住宅ローンを申込み、借り入れたお金で現在の夫名義の住宅ローンを完済します。
そうすれば家の名義を妻に変更し、あとは妻が自分で借りた住宅ローンを返済していけます。
借り換えができない場合の対処方法
ただし住宅ローンの借り換えは簡単ではありません。
専業主婦やパートなどの収入の低い方の場合、住宅ローンを申し込んでも審査に通らないでしょう。
その場合、住宅ローンと家の名義は夫のまま、妻が家に住み続けることもあり得ます。
住宅ローンの請求は相変わらず夫に来るので、元妻が元夫との間で賃貸借契約を締結し、元夫に対し賃料（周辺の賃料相場に基づく賃料や、住宅ローン相当額）を払ったり、無償で住むことを前提に元妻と元夫とで使用貸借契約を締結することもあります。
柔軟な取り決め方法も可能
通常一般の賃料として定めるのではなく「離婚後の住宅ローンや固定資産税は妻が負担する代わりに、住宅ローン完済時には妻に名義を変更する」などの取り決めもできます。
夫が不倫して離婚する場合などには、慰謝料や養育費として夫が完済まで住宅ローンを支払い、妻と子どもが家に住み続けて完済後に妻名義にするケースもあります。
夫婦のどちらも家に住みたくない場合
離婚するとき、夫婦のどちらも「これまでの思い出の詰まった家に住みたくない」ケースも多々あります。
その場合、家を売却するのが一般的です。
アンダーローンのケース
住宅ローンがあっても「アンダーローン」の場合、家の売却は簡単です。
家を売ったら残ローンを完済できるので銀行などの債権者も売却に反対しないためです。
普通に不動産会社に売却の媒介を依頼して不動産市場で買い手を探し、売買契約を締結して家を売却します。
売却代金から残ローンと諸経費を引いて、あまったお金を夫婦が2分の1で分け合えば、公平に財産分与できます。
オーバーローンのケース
一方住宅ローンがオーバーローンになっている場合、話は簡単ではありません。
金融機関の承諾がないと家を売れないためです。
このように住宅ローン債権者の許可を得てオーバーローン物件を売却する方法を「任意売却」と言います。
任意売却で金融機関を納得させるには、妥当な査定額を提示しなければなりません。
まずは不動産会社に家の査定を依頼して、査定書を金融機関に提出して売却の承諾をもらいます。
そして不動産会社を介して買い手を探し、売買契約を締結して家を売却します。
家が売れたらそのお金は諸経費と住宅ローンの残債に回されるので、夫婦の手元に入ってくるお金は基本的にありません。
住宅ローンを完済できない場合、残ったローンを離婚後も払っていかねばなりません。
残ローンの財産分与について
オーバーローンのケースで家を任意売却すると離婚後も残ローンが残ります。
基本的に借金や負債の財産分与は行われません。
住宅ローンが残っても名義人でない側には法的な責任が及ばないのが基本です。
ただし配偶者が「連帯保証人」となっている場合や夫婦の「連帯債務」の場合には、金融機関は夫婦どちらにも残ローンを請求できます。
任意売却によっても多額の残ローンが残り、住宅ローン名義人、連帯保証人や連帯債務者が残ローンの返済をどうしてもできない場合には自己破産が必要になるケースもあります。（執筆者：安部 直子）
