住宅購入が決まると、車も買い替えたくなることが多いです。
しかし、土地購入と注文住宅の住宅ローン審査においては、審査を2回行う関係で、車をオートローンで途中購入した場合、2回目の住宅ローン審査が不利になる可能性があります。
今回は、この事例を時系列に沿って解説します。
目次
住宅購入では、新車購入も多いという現実
私が知る限りにおいては、住宅購入と同時に新車購入する方が、かなりいらっしゃいます。
これが分譲マンションであれば、住宅ローンの審査は実質1回ですので、住宅ローンの承認が下りた後に、新車購入するのは問題ありません。
ただ、先に土地を購入し、その後、注文住宅を建設する場合、金融機関としてはまず土地購入の審査を行った後、注文住宅建設時に、土地と建物を合わせた総額の審査を行います。
ここで、土地購入後に車をオートローンで購入し、その後注文住宅建設へと進んだ場合、オートローンで購入した車は債務とみなされますので、総額の審査において不利に働くのです。
具体例を用い、シミュレーション
ここでは、年収と返済負担率の目安を公表している、住宅金融支援機構のフラット35を例に解説します。
年収840万円、土地購入資金5,000万円、建物建設資金2,000万円、全期間固定金利1.5％、返済期間35年の場合
（フラット35の基準では、総返済負担率「毎月返済額 ÷（年収 ÷ 12）× 100」は、年収400万円未満が30％、年収400万円以上が35％以下）
建物建設資金を加えた最終的な総返済負担率：21.5万円 ÷ 70万円 × 100 ＝ 31％ ＜ 35％
この状態では、最終的な総返済負担率は31％となり35％を下回るため、他に問題がなければ審査は満額通ります。
途中で車を購入した場合をシミュレーション
ここで、土地購入後に高級車を500万円で購入したとします。
オートローンの金利は全期間固定金利3％、返済期間は7年とします。
この場合、毎月返済額は6.6万円になります。
当初の土地購入資金の総返済負担率の計算では、上記のオートローンの毎月返済額は関係ありませんが、最終的な総返済負担率の計算で関係してきます。
（21.5＋6.6）万円 ÷ 70万円 × 100 ＝ 28.1万円 ÷ 70万円 × 100 ＝ 40％ ＞ 35％
残念ながら、フラット35の基準である総返済負担率35％をオーバーしてしまいました。
このまま何もしなければ、総返済負担率35％に合わせるために、毎月返済額の上限は24.5万円となるため、ここからオートローンの毎月返済額を引いて、17.9万円が住宅ローン返済額の上限、逆算すると5,846万円が融資限度額となります。
こうなると、建物建設資金が約1,000万円、不足する事態となります。
車購入は最終的な審査が終了してから
これは、実際に多く起きている事例です。
注文住宅の場合、住宅完成まで待てず、つい誘惑に負けてしまうのですが、肝心の住宅ローンが減額承認になってしまっては本末転倒と言えます。
上記の事例を参考に、車を購入するのであれば現金か、住宅ローンの最終審査が終わってからをお勧めします。（執筆者：1級FP技能士、宅地建物取引士 沼田 順）
