【不動産投資】お金を増やす方法　「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」を理解しよう。

投資で失敗する人のほとんどがその投資がどのような仕組みでお金が増えるのかを理解していないことが多いです。

仕組みもわからずに何となく投資を始めてしまうので当然失敗してしまいます。

不動産投資でお金を増やす方法としては、インカムゲインとキャピタルゲインです。

今回は不動産投資でお金が増える仕組みについてお話いたします。

不動産投資でお金が増える仕組みは2つ

不動産投資においてお金を増やす方法として、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。

のことを言います。

不動産投資においてインカムゲインとは家賃収入、キャピタルゲインは購入時と売却時の売却価格の差額です。

キャピタルゲイン

不動産投資においてキャピタルゲインを狙った投資はプロ向けの手法と言えます。

代表的な例で言うと、古くてそのままでは使えない物件を安く購入し、リフォームをして販売するといった買取り再販があります。

基本的には、その物件が安いか高いか、どの程度リフォームをすれば良いかなど経験がないと判断が出来ません。

成功すれば大きな利益を得ることが出来ますが失敗するリスクも高く、資金も多く掛かるので初心者向けとは言えません。

インカムゲイン

初心者の方には不動産を購入して安定した収入＝ 家賃を得ることで収益を上げるインカムゲインを狙った投資がおすすめです。

不動産投資にもテナントや民泊など色々とありますが、最初はやはり居住用（レジデンス）物件から始めた方が良いと思います。

居住用物件は、テナントなどと比べると収益性は落ちますが、その分需要が多いので空室リスクも低く、家賃も大きく上下することなく安定しているのでリスクが低い投資と言えます。

不動産投資で得られるお金をシミュレーション

では、インカムゲインを得るに当たって実際の例を元に不動産投資でどのくらいお金を得ることができるかを見ていきます。

例えば、物件価格1,000万の20㎡の区分ワンルームを購入したとします。

現在東京都内では利回り6%くらいなので年間家賃収入60万円を得ることが出来ます。

しかし、不動産投資で賃貸経営するには色々と経費も掛かります。

区分ワンルームの場合は、マンションの管理会社に支払う管理費・修繕積立金、固定資産税、その他賃貸管理を任せた場合の管理手数料が必要になります。

管理費・修繕積立金はマンションによってそれぞれ異なりますが、区分ワンルームの場合は月々1万円～1万5,000円程度となりますので年間12万円～18万円程度必要になります。

固定資産税は地域によって大きく変わりますが、東京都23区の場合だと20平方メートルのワンルームで2万円～3万円、大阪だと4万円～6万円程度です。

賃貸管理会社に支払う管理手数料は、5%程度なのでこの物件の場合だと年間3万円程度掛かります。

今回は、管理費・修繕積立金を年間12万円、固定資産税を2万円、管理手数料を3万円とすると経費は17万円となります。

経費を引いて実際に得られるキャッシュフローは、

となります。

実際運営すると、空室になると、部屋のリフォーム費、客付け業者に支払う広告費など別途費用が必要になり、得られるキャッシュフローから支払うことになります。

年間家賃収入がすべて自分の収入になるのではないということを理解しておく必要があります。

今回は現金で購入したケースをシミュレーションしましたが、不動産投資では多くの場合銀行からの融資を利用します。

経費をきちんと算出せずに、年間家賃収入を元に融資を組んでしまうと、キャッシュフローが不足して自己資金で補てんしないといけないので注意が必要です。（執筆者：山口 智也）