【不動産投資】空室が長引いても家賃を下げてはいけない　その理由と、その前にすべきこと

所有する収益物件の空室が長引くと、

と思ってしまう大家さんは多いのではないでしょうか。

不動産投資では、ローンを組んで物件を買っていることが多く、家賃が入ってこない期間が長くなると返済計画に大きく影響が出ますので、仕方ない選択かもしれません。

しかし、収益物件を下げると自分の物件の価値を下げてしまうことになります。

物件価格はどうやって決まるのか

居住用の住宅と収益物件では、物件価格の査定方法は違います。

居住用住宅の場合は、同じ物件の他の階や近隣の類似物件の売買結果を参考に価格を査定する取引事例法が使われます。

対して、収益物件は、家賃収入がありますので収益を元に査定する収益還元法が使われます。

収益還元法では、

で物件価格を算出します。

キャップレートは簡単にいうと、その物件の周辺エリアに投資家が期待する利回りのことです。

米国では、このキャップレートがエリアごとに公開されていますが、日本ではそういった制度がないので、不動産会社が周辺相場を調べて設定しています。

このキャップレートは、価値の高いエリアでは物件価格が高くなるので低くなり、価値の低いエリアでは物件価格が低くなります。

例えば、家賃6万円、キャップレートが5%のエリアに所有物件があるとします。

物件価格は、

となります。

家賃を下げると物件価格も下がる

収益還元法での物件価格の算出方法につてはご理解いただけたと思います。

物件価格は、

で決まりますので、家賃を下がる＝収入が下がれば物件価格は下がります。

又、そのエリアの相場が下がればキャップレートは上がりますので、更に物件価格は下がってしまいます

家賃6万円で決まらないので5.5万円に下げた場合

キャップレート5%とすると1,320万円となり、120万円も物件価値が下がることになります。

そのため、家賃を下げる前に、なぜ空室が決まらないのか原因を分析し、別の方法で空室を埋めることができないかを検討した方が良いということです。

このケースだと120万まではお金を掛けても損をしないということです。

物件価格を上げる方法

物件価格を上げるためにはどうすれば良いのでしょうか。

物件価格を上げる方法は、

の2つの方法があります。

キャップレートはエリアの利回りなので、自分自身が頑張ったからといって下げられるものではありません。

そのため、物件の購入する際には、そのエリアは開発が進み、人気の上がるエリアかどうかを予測し、将来的にキャップレートの下がるエリアかどうか検討します。

収入を増やすには、

・ 退去時に室内洗濯機置き場をつける

・ 電熱器をIH調理器に変更する

など、リフォームをして家賃を上げるといった方法や敷金・礼金をゼロにして家賃を上げるといった方法があります。

安易な家賃の値下げはやめましょう

空室が長引いて、ローン返済に困るとどうしても急いで入居者を入れたいという気持ちはよくわかります。

しかし、安易に値下げをしてしまうと売却の際に大きく価格を下げてしまうことになります。

など、家賃を下げずに部屋を決める方法をまずは検討してください。

不動産投資として収益物件を所有している限りは、家賃の値下げは最終手段です。（執筆者：山口 智也）