不動産投資を始めるにあたって、最初はとにかく「物件が欲しい」ということでいわゆる買いたい病にかかってしまう人が多いです。
買いたい病にかかってしまうと投資における収支などは余り気にせずに、不動産会社に紹介された物件の中から手持ちの自己資金で買える物件を選んでしまいます。
失敗する人の多くは、一番重要な最初の第一歩で躓いてしまうわけです。
不動産投資では、色々な投資方法がありますが、最初は最終的に残る手残り、キャッシュフローを重視し、安全性の高い投資を行うことが重要です。
目次
キャッシュフローとは
不動産投資では、入居者から家賃を貰って収入を得るわけですが、すべてのお金が手元に残るわけではありません。
ワンルームマンション投資であれば、管理費・修繕積立金や賃貸管理委託料といった運営費、固定資産税などの経費が掛かります。
家賃から運営費や税金などを差し引いて最後に残ったお金がキャッシュフローです。
銀行などの金融機関から借り入れしている場合は、そこから更に返済額が引かれます。
この時点では税金は引かれていないので税引前キャッシュフローと言われています。
実際に税金を計算するに当たっては、銀行への返済額のうち金利部分は経費になり、建物部分は減価償却費も計上することができますので、税引き前キャッシュフローから差し引いて課税所得を計算し、最終的に税金を引いたものを税引後キャッシュフローと言います。
不動産投資の初期はキャッシュフローを重視
不動産投資の初期で重要なのは、いかにキャッシュフローを多く残せるかです。
いくら良い物件を持っていても、手持ちのキャッシュフローがほとんどない状態では、急な空室や修繕など大きな出費があった際に手出しが多くなります。
短期間なら耐えることも可能ですが、長期化すると資金繰りは大変になり、最悪の場合は物件を手放さないといけないことになります。
やはり、個人投資家の場合は、大手企業や地主とは違い、資本力がありません。そのため、空室リスクや滞納リスクに備えて手持ちの現金を多く持っておくが大事です。
キャッシュフローを多くするためには、利回りの高い物件を購入する、頭金を入れる、融資期間を出来るだけ長くするといった方法があります。
資産を拡大したい場合はある程度リスクを取る必要も
頭金を入れると返済が少なくなりますので、キャッシュフローは増えて安全性が高まります。
しかし、安全性は高まる反面、お金の増えるスピードは遅く、次の物件を購入するのに時間が掛かるなど資金効率は悪くなります。
不動産投資で一気に資産を増やしたい場合は、手持ちの現金を減らさず、出来る限り銀行から借り入れを行って物件を購入する必要があります。
具体例で解説
1000万円の物件を購入する場合、現金で購入すれば1戸しか買えませんが、頭金200万で残りを銀行借り入れで買えば5戸買える計算になります。
これをレバレッジ効果（てこの原理）と言います。
例えば、1000万円で利回り7％の物件があります。
これを現金で購入すると年間70万円、運営費25%程度と考えると、以下のようになります。
これを頭金200万円で800万円を銀行借り入れする場合、金利2%融資期間25年で購入すると年間返済額は以下になります。
この条件で5戸買えるとすると、11.8万×5戸=59万のキャッシュフローを得ることが出来ます。
レバレッジ効果を使うことで一気に資産を増やすことが出来ますが、1戸当たり11.8万のキャッシュフローだと2か月も空室が続くと赤字になり、運悪く2戸、3戸と空室になれば運営は非常に厳しい状態になります。
高齢で時間がない、資産形成の目標が高いなど特別な事情がある場合は仕方がありませんが、レバレッジ効果を使うことは、一気に資産を増やすこともできますが大きなリスクもあるということは認識しておく必要があります。
キャッシュフローを多くし、時間をかけた資産形成を
不動産投資の初期は、資産を増やすのに少し時間は掛かりますが、キャッシュフローを多くし、まずは経営を安定させることが大事です。
その間に賃貸経営のノウハウを身に着け、ある程度リスクにも対応できる力がついてから、高利回り物件やレバレッジ効果を使って購入し、規模を拡大するスピードを上げても遅くありません。
初心者のうちは、キャッシュフローを重視した安全性の高い投資を心掛けましょう。（執筆者：山口 智也）
