中古住宅を購入する際に活用したい税控除（住宅ローン控除）と補助金制度（すまい給付金）

収益物件の場合は事業用となるので税控除や補助金制度を活用することは殆どできませんが、居住用不動産の場合は様々な税控除や補助金制度を受けることが出来ます。

新築住宅は特に優遇されていて、条件を満たせば、住宅ローン控除、認定住宅新築等特別税額控除、固定資産税の減税などを受けることが可能です。

では、中古住宅の場合は、どういった税控除や補助金制度の活用が出来るのでしょうか。

中古住宅の住宅ローン控除

中古住宅でも一番大きな税控除はやはり住宅ローン控除です。

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで家を購入した場合に使える制度で、条件をクリアすれば10年間毎年ローン残高の1％を所得税から控除することが出来ます。

新築マンションであれば住宅ローン控除を受ける条件は厳しくありませんが、中古住宅の場合は少し条件が厳しくなります。

新築、中古にかかわらず、住宅ローン控除を受けるための条件として、以下をクリアする必要があります。

中古住宅の場合は、更に2つの条件をクリアしないといけません。

(1) 築年数

鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」の場合は築25年以内、木造などで建てられた「耐火建築物以外」の場合は築20年以内でないといけません。

(2) 耐震基準

耐震基準適合証明書を取得、住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得、既存住宅売買瑕疵保険に加入のいずれかが必要になります。

現金購入の場合は投資型減税を活用しよう

中古住宅を自己資金で購入した場合は住宅ローン控除を受けることは出来ません。

その場合には、投資型減税制度を活用することができます。

投資型減税制度では、購入する物件の耐久性や省エネルギー性に優れていれば、自己資金のみで購入しても所得税の控除を受けることが出来ます。

実際にどういった住宅が当てはまるか

所管行政庁の認定を受けた長期優良住宅と、新たに所管行政庁の認定を受けた低炭素住宅が対象となっています。

平成26年3月以前の建物

長期優良住宅に限り、控除対象限度額500万、控除率10%、控除期間1年で最大控除額が50万

平成26年4月～令和3年12月まで建物

長期優良住宅と低炭素住宅が対象となり、控除対象限度額650万、控除率10%、控除期間1年で最大控除額が65万

控除額の計算は、掛かり増し費用（㎡）×床面積（㎡）×10%=控除額（但し限度有り）となっています。

平成26年度4月～令和3年12月までの掛かり増し費用は、4万3,800円/m2で計算します。

条件を確認して補助金を有効活用

中古住宅の購入時に使える補助金には、すまい給付金があります。

すまい給付金は、消費税の増税に伴う住宅購入の負担の軽減を目的として支給される給付金です。

平成26年4月～令和3年12月までに引渡しされて入居が完了した住宅が給付の対象になります。

給付対象は引上げ後の消費税率（8％、または10％）が適用された住宅となっています。

物件の条件は、消費税が関係するということで個人売買では活用することが出来ません。そのため売主が宅建業者である中古住宅に限ります。

又、床面積50㎡以上、住宅ローンを利用する場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、売買時に検査を受けている中古住宅が対象となります。

すまい給付金を活用する場合は、必ず購入する物件が条件を満たしているか確認してください。

給付金は、8%で購入した場合と10%で購入した場合で違います。

所得の高い人は住宅ローン減税の恩恵を多く受けることが出来るということで、収入の少ない人の方が多く支給される仕組みになっています。

8%の場合は10万～30万、10%の場合は、10万～50万のすまい給付金を受けることが可能です。

購入後にリフォームをすることで補助金を受けることも可能

新築購入時には、地域型住宅グリーン化事業、ネット・ゼロ・エネルギーハウス（ZEH）支援事業、エネファーム設置補助、長期優良住宅化リフォーム補助金などの補助金制度を活用することが出来ます。

こういった補助金の中には、リフォームをすることで補助金を受けられるものもあり、中古住宅購入後にリフォームすることで補助金を受けることが出来ます。

他にも各自治体においても独自の補助金制度を採用しているケースもあるので、購入前に確認しておくと良いでしょう。（執筆者：山口 智也）