【不動産投資】相場より高い物件を購入しないために「収益還元法」を知っておこう

居住用の物件は、

に分かれます。

実住物件は、市場の需要と供給のバランスで価格が決まりますが、収益物件の場合は投資対象となるため、その物件が上げられる収益を元に価格が決まります。

自身が持っている収益物件も、そのエリアの期待利回りが分かれば簡単に価格を割り出せます。

実住物件は需要と供給のバランスで価格が決まる

実住物件の価格は、新築時の価格が基準となり、一般的には築年数がたてば価格は下がっていきます。

しかし、最近では首都圏など都心部では新築マンションが高騰し、中古マンションの人気が高まっており、立地の良いマンションは購入時よりも高値がついているケースもあります。

このように、居住用住宅は需要と供給のバランスで価格が決まります。

現在、首都圏などの実住物件の価格が高騰している要因としては、

といった点が挙げられます。

地方は人口減少で空家が増えるなど、利便性の悪いエリアでは価格の下落が続いています。

物件の収益性を表す表面利回り

収益物件の価格は、投資対象としてその物件がどのくらい収益を上げられるか、いわゆる利回りが基準となります。

利回りにもいろいろと種類がありますが、ここでは表面利回りをご紹介いたします。

表面利回りは、実際に賃貸経営にかかる費用などは考えず、単純にその物件が年間稼ぐ収益を物件価格で割って算出します。

例えば、年間の家賃収入が100万円、物件価格が1,000万円だとすると、

となります。

収益物件の価格は収益還元法で算出

収益物件の価格は、この利回りを元に収益還元法で算出します。

計算式は、

となります。

この還元利回りは、そのエリアで投資家が期待する利回りです。

投資家が収益物件を購入する場合は、利回りを参考にして物件を選別していきますが、投資家が期待する利回りはエリアや物件によって変わります。

中古ワンルームマンションを例に挙げると、東京都港区六本木の物件であれば利回り4％でも買い手はいますが、地方の駅徒歩20分というような物件であれば利回り20％以上はないと買い手がつきません。

所有する収益物件のあるエリアについて、どのくらいの利回りが期待されているかが分かれば、価格は算出できます。

還元利回りはどうやって調べればいいのか

還元利回りを調べる方法としては、

といった方法があります。

不動産会社に聞く方法としては、直接問い合わせするのが早いですが、最近ですと一括査定を活用する方法もあります。

一括査定の場合はしつこく営業電話をしてくる会社もあるので、問い合わせ時に「連絡はメールのみ」などと入れると良いでしょう。

不動産会社とのやり取りが面倒だという人は、ポータルサイトで同じ築年数、平米数など自分の物件の条件を入力し、条件の近い物件を検索します。

表示された物件がどの程度の利回りで売り出されているかを参考にし、還元利回りを設定します。

ただし、売出価格は期待値も込みなので、少し低めに設定する必要があります。

収益物件の売買時には収益還元法を活用

不動産投資で失敗する人の多くは、このひと手間を掛けず、不動産会社に丸投げして、言われるままに購入してしまいます。

収益還元法で物件価格を出すことができれば、紹介された物件が本当に適正な価格かどうかすぐに分かりますので、相場より高い物件を購入してしまうことはなくなります。

実際に物件を選ぶ場合は、運営費がいくらかかるかなど、もう少し深く調べる必要はありますが、入口の部分で判断できるようになるだけで、不動産投資で失敗する確率はぐっと減ります。（執筆者：山口 智也）