そのような夢を抱くご夫婦はたくさんいらっしゃいます。
中下層階であれば、夫婦の収入が合算で1,000万円を超えていれば購入できるとされます。
しかし、タワマンを購入した場合、離婚問題が発生したら注意が必要です。
離婚後、タワマンは夫婦のどちらかしか取得できませんし、高額なローンを組んでいればその清算も必要になるからです。
今回は、タワマン夫婦が離婚するときに知っておくべきことを弁護士が解説します。
目次
タワマン夫婦が離婚する場合の問題点
投資した資金を回収できない可能性がある
タワマンは一般的なマンションより部屋の種類が多く、それぞれ内装や仕様を、有償や無償でカスタマイズできるようになっています。
タワマンを購入するような方は、「おしゃれな家にしたい」という意識を持っていることも多いので、お金をかけてお洒落な内装にします。
しかし、自分好みの内装にしようと投資した（お金をかけた）からといって、その分マンションの価値が上がるとは限りません。
現実に売却するときには、夫婦の気に入るようにカスタマイズしたことが、かえって価値下落の要因となるケースすらあり、投資した金額の割に高く売れない可能性が高くなります。
たいていの方は高額なローンを組んでタワーマンションを購入しているので、高額なタワマンを購入して投資しても、投資した資金を回収できず赤字状態になってしまう可能性がないとは限りません。
どちらが家に住むかでもめる
タワマンに居住していた夫婦が離婚するとき、離婚後にどちらが家に住み続けるかでもめるパターンがあります。
双方がタワマンに思い入れを持っていれば、どちらも居住を希望して解決が難しくなります。
どちらかが居住することが決まっても、
・ ローン名義
・ 所有名義
といった問題が発生します。
「家に住みたいけれど、相手に精算金を払えず、住宅ローンや所有権の名義変更ができない」ため、やむなく売却しなければならないケースも少なくありません。
タワーマンションの清算方法
離婚時にタワーマンションを清算するには、大きく分けて2つの方法があります。
1. マンションを売却する方法
2. 家を残す方法
1. マンションを売却する方法
マンションを売却する場合、売却した代金でマンションの住宅ローンを返済します。
完済できなければ、残ったローンは、離婚後も返済を続ける必要があります。
返済義務者は、「住宅ローンの債務者」です。
夫婦で住んでいたからと言って、夫婦がローンを2分の1ずつ負担するとは限りません。
タワマンを売却する際の価格は「市場価格」ですので、オーバーローンとなれば、住宅ローンの債務者が支払う必要性があります。
2. 家を残す方法
マンションを売らずに残す場合には、「夫婦のどちらが住むか」を決めなければなりません。
夫婦のどちらかが居住するときには、マンションの評価額が財産分与の対象になります。
マンションの市場価値から残ローン額を差し引いた金額がプラスであればマンションには価値が認められるので、財産分与の対象になります。
その場合、マンションを取得する側は、相手に「マンションの市場価値－残ローン額」の半額分のお金を清算金として払わねばなりません。
精算金を用意できない場合、離婚後にマンションがほしくても手に入れられない可能性が高くなります。
一方、「マンションの市場価値－残ローン額」がマイナスであれば、マンションには価値がないとみなされるので精算金は不要です。
ただし、住宅ローンの債務者の変更手続きが発生する場合があります。
住宅ローンや所有名義の変更方法は？
夫婦の一方がマンションに住み続ける場合、マンションの所有名義やローン借入名義は居住者名義にすることが多いです。
居住していない人がマンションについての権利や負債を負い続けることになり、トラブルの種になるからです。
タワマンの場合、夫婦が共同で住宅ローンを組んでいるケースが多く、複雑になりやすいです。
連帯債務になっていたり、一方が他方の連帯保証人になっていたり、ペアローンを組んでいたりするパターンです。
このように共同で住宅ローンを組むと、所有権も共有となることがほとんどです。
一方が住み続けるなら、離婚時に所有名義と住宅ローン名義の両方を1人にそろえるか話し合いが必要です。
住宅ローンと所有名義を変更するには、以下のような方法があります。
1. 住宅ローンを借り換える
離婚後もタワーマンションに住み続ける側が、別の金融機関で住宅ローンを借りて現在の相手の負債を完済します。
相手を住宅ローンから解放できますし、家の所有名義も新たなローン借入人の単独名義にできます。
ただし1人で残ローン全額の借入をしなければならないので、審査に通るかが問題です。
ぎりぎりで通ったとしても、返済の負担が大きくのしかかってくるでしょう。
2. 住宅ローン名義人を変更させてもらう
現在の借入先の金融機関と交渉をして住宅ローン名義人を変更してもらう方法です。
残債務額や、新しく住宅ローンの名義人となる者の収入、タワーマンションの担保としての資産価値によって、変更が可能か否かが変わってきます。
タワマン夫婦が離婚を考えたとき
夫婦のどちらかがタワマンを取得するのは簡単ではありません。
タワマン夫婦が離婚を考えたら、まずはマンションが市場でどのくらいの価値で売れそうか調べましょう。
その資産価値が、売却か、どちらか一方が所有し居住し続けるかを判断する重要な判断材料となります。（執筆中：安部 直子）
