今回のコロナウイルスによる非常事態宣言により、仕事の減少や解雇などで家賃が支払えなくなる人が増えています。
直接入居者と契約している大家さんであれば、家賃の滞納や減額交渉も増加傾向にあると思います。
家賃の滞納については、入居者が家賃保証会社に加入していれば立替えてくれるので安心です。
家賃保証会社は、大家さんに代わって入居者へ滞納の督促、回収業務をしてくれます。
しかし今回のコロナショックでは、家賃保証会社が倒産したというニュースも一部では報道されています。
今回は、賃貸経営で家賃保証会社を入れるメリット、デメリットについてお話します。
目次
家賃保証会社とは
家賃保証会社は、入居者と保証委託契約を結び、入居者が家賃滞納などの家賃債務の債務不履行をした場合、入居者に代わって家賃保証会社が代位弁済を大家さんに行います。
賃貸の申し込みをするにあたって、保証人が付けられない、収入が少ないといった理由で申込者の信用度が低いと、大家さんに断られてしまうケースがあります。
そういった場合、入居者は家賃保証会社に加入することで大家さんに了承をもらい、賃貸借契約を締結します。
最近では、信用度に関わらず、ほとんどの賃貸借契約で家賃保証会社への加入をさせられます。
大家さんは、入居者が家賃保証会社に加入してくれれば滞納の心配がありません。
また管理会社も、滞納などがあれば家賃保証会社に丸投げすれば良いので、利便性も考えて家賃保証会社への加入を義務付けている部分もあります。
入居者にとっても、保証料は必要ですが、
・ 担保としての敷金がなくなり初期費用が安くなる
といったメリットがあり、家賃保証会社は、現在の賃貸市場ではなくてはならない存在と言えます。
家賃保証と集金代行
家賃保証会社には、
・ 集金代行
の2つのサービスがあります。
家賃保証は、大家さんの家賃収入を保証するサービスで、入居者が滞納したと大家さんから連絡があれば、家賃保証会社が代位弁済をします。
集金代行は、入居者の滞納の有無に関わらず、毎月決まった日に家賃保証会社が立替えて払いで家賃を入金するサービスです。
大家さんとしては、毎月確実に家賃が入ってくる集金代行の方が良いと思いますが、保証会社によっては取り扱いしていないこともあります。
家賃保証会社を使うメリット
家賃保証会社を使うと、次のようなメリットがあります。
(1) 安心して賃貸借契約を締結できる
上記で解説している通り、大家さんは入居者の信用度に関わらず、家賃保証してもらうことで、安心して賃貸借契約を締結できる点が挙げられます。
(2) 空室リスクをおさえられる
家賃保証会社があることで、早期契約につながりやすく、空室リスクをおさえる効果もあります。
家賃保証会社を使うデメリット
大家さんにとってはメリットが多い家賃保証会社ですが、デメリットもあります。
(1) 保証料がかかる
信用度の高い入居者の場合だと、家賃保証会社に支払う保証料が高いので申し込みをしないケースもあります。
(2) 不良入居者を入れてしまう
信用度の低い入居者と契約することになるので、
・ 生活態度が悪い不良入居者を入れてしまう
ということもあります。
(3) 突然退去されることがある
家賃保証であれば、入居者の滞納状況などの把握ができます。
しかし集金代行だと入居者の滞納状況がわからないので、突然家賃保証会社から「滞納が続いたので退去させる」と連絡がくるケースもあります。
予定外の退去は、賃貸経営に大きな打撃を与えます。
(4) 家賃保証会社の倒産
なかでも1番のリスクは、家賃保証会社の倒産です。
集金代行の場合、家賃は家賃保証会社へ入金されます。
万が一家賃保証会社が倒産した場合、銀行口座の切り替えが済むまでの期間の家賃が回収できないおそれがあります。
契約前に家賃保証会社についても調査すべき
家賃保証会社も、大手から地方限定の小さい規模の会社まであります。
基本的には、賃貸仲介会社や管理会社が提携している家賃保証会社と契約するのですが、どういった家賃保証会社かを調査しておくべきです。
大手であれば集金代行をしてくれますが、地方限定の小さい規模の会社だと取り扱えないケースもあります。
また、今回のコロナショックのような場合だと倒産してしまうリスクもあります。
調査をして不安な場合は、賃貸仲介会社によっては複数社契約していることがあるので、他に使える家賃保証会社がないか聞いてみると良いと思います。
賃貸経営において、家賃保証会社は欠かせない存在ですが、デメリットも理解した上で活用することが重要です。（執筆者：宅地建物取引士 山口 智也）
